Heizperiode: Wichtige Informationen für Vermieter und Mieter

Als Heizperiode wird üblicherweise der Zeitraum zwischen dem 1. Oktober und dem 30. April bezeichnet. In unserem Ratgeber erläutern wir die rechtlichen Rahmenbedingungen rund um den Betrieb der Heizung in den verschiedenen Jahreszeiten. Wir gehen detailliert auf die Rechte und Heizpflichten von Vermietern und Mietern ein. Darüber hinaus lesen Sie hier praktische Tipps rund um die jährliche Wartung der Heizungsanlage.

Inhaltsverzeichnis

Vielen Mietern und Vermietern ist nicht bewusst, was es mit der Heizperiode eigentlich genau auf sich hat und welche Rechte und Pflichten sich daraus ergeben. Während der Vermieter an einem möglichst wirtschaftlichen Betrieb seiner Heizung interessiert ist, stehen für den Mieter der Wohnkomfort und die Behaglichkeit in der kalten Jahreszeit im Vordergrund.

Rechtliche Grundlagen zum Thema Heizperiode

Anders als oft angenommen, existiert zur Dauer der Heizperiode keine gesetzliche Regelung. Die Festlegung einer Heizperiode ist vielmehr Gegenstand des Mietrechts und wird daher üblicherweise zwischen Mieter und Vermieter im Mietvertrag festgehalten. Wenn eine solche Vereinbarung im Vertrag nicht besteht, wird normalerweise die Zeitspanne vom 1. Oktober bis zum 30. April des Folgejahres als Heizperiode betrachtet.

In diesem Zeitraum hat der Vermieter sicherzustellen, dass genügend Heizleistung zum Erreichen bestimmter Mindesttemperaturen bereitsteht. Je nach klimatischen Bedingungen kann es jedoch durchaus vorkommen, dass die Heizperiode ausgedehnt wird oder die Heizpflicht vorübergehend auch im Sommer greift. Auf diese Bedingungen gehen wir im Abschnitt „Pflichten des Vermieters außerhalb der Heizperiode“ ein.

Pflichten des Vermieters

Grundsätzlich gilt: Der Vermieter hat dafür Sorge zu tragen, dass die im Gebäude installierte Heizung genug Heizleistung bereitstellt, um eine angenehme und angemessene Raumtemperatur im Wohnbereich des Mieters zu ermöglichen. Während die Pflichten des Vermieters innerhalb der Heizperiode relativ klar geregelt sind, findet man zu den Vorgaben außerhalb der Heizperiode verschiedene Urteile in der Rechtsprechung.

Pflichten des Vermieters innerhalb der Heizperiode

Die Pflichten des Vermieters in der Heizperiode beziehen sich insbesondere auf die Gewährleistung, dass bestimmte Mindesttemperaturen in der Wohnung eingehalten werden können. Diese Mindesttemperaturen sind nicht klar definiert und von Bundesland zu Bundesland liegen verschiedene Gerichtsurteile zu der Thematik vor. Dennoch können sich Mieter und Vermieter an den folgenden Richtwerten orientieren:

Richtwerte Mindesttemperaturen tagsüber

Wohn-, Schlaf- und Aufenthaltsräume sowie Küche: zirka 20°C
Badezimmer: zirka 22°C
Flure und Eingangsbereiche: zirka 15°C

Die Heizungsanlage muss tagsüber von 6 Uhr morgens bis um 23 Uhr abends ausreichend Heizleistung bereitstellen, um diese Mindesttemperaturen zu erreichen. In der Nacht können die Werte jedoch um bis zu 3°C unterschritten werden, ohne dass der Vermieter seine Pflichten verletzt.

Heizpflichten des Vermieters außerhalb der Heizperiode

Da sich das Wetter leider nicht immer an die Definition der Heizperiode hält und es in den Monaten April bis September zu Temperaturschwankungen kommen kann, ist der Vermieter auch außerhalb der Heizperiode nicht von seinen Pflichten befreit. Der Gesetzgeber sieht vor, dass die Beheizung der Wohnung auch außerhalb der Heizperiode möglich sein muss, damit der Mieter an kalten Sommertagen nicht frieren muss oder gar seine Gesundheit gefährdet ist.

Die rechtliche Situation stellt sich für den Zeitraum außerhalb der Heizperiode allerdings etwas komplizierter dar: In verschiedenen Urteilen haben Gerichte in Deutschland Stellung bezogen und Anforderungen festgelegt.

Mindesttemperaturen außerhalb Heizperiode

So hat das Amtsgericht Uelzen beispielsweise entschieden, dass die Heizung angeschaltet werden muss, wenn die Außentemperatur drei Tage in Folge weniger als 12 °C beträgt.
Das Mieterlexikon des DMB fordert zudem, dass auch dann geheizt werden muss, wenn die Raumtemperatur tagsüber unter einen Wert von 18°C absinkt und absehbar ist, dass sich die Witterungslage nicht innerhalb von einem oder zwei Tagen ändert.

Übrigens: Wenn die Heizungsanlage nicht nur für die Gebäudeheizung, sondern auch für die Warmwasserbereitung verantwortlich ist, darf diese natürlich auch außerhalb der Heizperiode nicht komplett abgeschaltet werden. Der Vermieter hat sicherzustellen, dass jederzeit Warmwasser mit einer Mindesttemperatur von 40 bis 50°C bereitsteht. Andernfalls liegt ein Mangel vor, der zu beseitigen ist.

Welche Rechte haben Mieter, wenn der Vermieter seine Pflichten nicht erfüllt?

Egal ob innerhalb oder außerhalb der Heizperiode: Wenn der Vermieter nicht für ausreichend Heizleistung sorgt und die Temperaturen in den Wohnräumen nicht zumutbar sind, besteht ein Mangel an der Mietsache. Der Mieter hat in diesem Fall gemäß § 536 BGB das Recht, die Miete zu mindern, wobei die Höhe der Mietminderung bei Heizungsausfall immer vom Einzelfall abhängt und nicht festgelegt ist.

Grundsätzlich ist es stets empfehlenswert, den Vermieter zunächst schriftlich über den Mangel zu informieren und zur Beseitigung des Mangels aufzufordern. Erfolgt seitens des Vermieters keine Reaktion, kann die Miete gemindert werden.

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Pflichten des Mieters in Bezug auf die Heizperiode

Der Mieter hat in Bezug auf die Heizperiode grundsätzlich keine gesetzlichen Pflichten. Jedoch hält der Mietvertrag üblicherweise fest, dass der Mieter dafür sorgen muss, dass durch seine Verhaltensweise keine witterungsbedingten Schäden an der Wohnung entstehen.

Das heißt in der Praxis, dass Sie regelmäßig Lüften sollten.
Zudem sollten Sie die im Vertrag genannte Mindesttemperatur in der Wohnung einhalten.

Diese Regelung zielt darauf ab, Kälteschäden wie Schimmel oder einfrierende Rohre zu verhindern. Wenn der Mieter durch falsches Heiz- oder Lüftungsverhalten die Bildung von Schimmel begünstigt, ist er grundsätzlich zur Leistung von Schadensersatz verpflichtet.

Pflichten von Eigenheimbesitzern

Angesichts hoher Kosten für Erdgas und Heizöl ist mancher Eigenheimbesitzer versucht, den Beginn der Heizperiode noch etwas hinauszuzögern.

Wenn Sie in Ihren eigenen vier Wänden wohnen, ist es in der Tat Ihr gutes Recht, sich zur Reduzierung der Heizkosten mit Pullovern und Wolldecken auszurüsten und die Heizungsanlage so lange wie möglich ausgeschaltet zu lassen.
Empfehlenswert ist diese Strategie aber nicht. Wenn die Wände auskühlen und sich durch die feuchtwarme Raumluft Kondensat an den Wänden bildet, kann nicht nur gesundheitsgefährdender Schimmel entstehen, sondern sogar ein ernster Schaden an der Bausubstanz auftreten.

Die Wartung der Heizungsanlage

Um die Funktions- und Leistungsfähigkeit sowie die Effizienz der Heizungsanlage sicherzustellen, ist eine regelmäßige Heizungswartung empfehlenswert. Unter Umständen bietet es sich darüber hinaus an, einen hydraulischen Abgleich zur Optimierung der Volumenströme im Heizungskreislauf durchzuführen.

Aus Sicht des Vermieters beziehungsweise Anlagenbesitzers ist es empfehlenswert, sich unmittelbar nach Ende der Heizperiode mit anstehenden Wartungs- und Instandsetzungsarbeiten zu befassen. Vor allem, wenn im Winter Auffälligkeiten auftreten, empfiehlt sich anschließend eine gründliche Inspektion der Anlage – zum Beispiel, wenn Sie merken, der Heizkörper wird nur oben warm. Oder auch, wenn der Verbrauch außergewöhnlich hoch ist oder die Heizung pfeift.

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Die Heizperiode: Ein Blick in die Zukunft

Die Thematik der Heizperiode ist immer wieder Gegenstand von Streitigkeiten zwischen Mietern und Vermietern. Die zahlreichen Urteile verschiedener deutscher Gerichte zeigen, dass die Rechtsprechung zu dem Thema nicht so eindeutig ist, wie es sich Vermieter und Mieter wünschen. Es bleibt somit zu hoffen, dass es in Zukunft klare gesetzliche Regelungen zu Rechten und Pflichten während und außerhalb der Heizperiode gibt.