Seit Einführung des sogenannten Kohlendioxidkostenaufteilungsgesetzes müssen Vermieter einen Teil der CO₂-Abgabe selbst tragen – und zwar umso mehr, je schlechter die Energiebilanz des Gebäudes ist. Für Vermieter bedeutet das: neue Kosten, aber auch einen klaren Anreiz, in energetische Sanierung zu investieren. In diesem Ratgeber erfahren Sie, wie die CO₂-Abgabe für Vermieter berechnet wird, welche Regelungen gelten und wie Sie Ihre Kosten durch gezielte Maßnahmen reduzieren können.
CO₂-Abgabe für Vermieter: Aktuelle Regelungen & Tipps zur Reduzierung
Inhaltsverzeichnis
Was ist das Kohlendioxidkostenaufteilungsgesetz?
Das Kohlendioxidkostenaufteilungsgesetz (CO2KostAufG) regelt seit dem 1. Januar 2023 die Aufteilung der CO₂-Abgabe zwischen Vermieter und Mieter bei Wohngebäuden. Zuvor trugen Mieter die CO₂-Kosten vollständig über die Heizkostenabrechnung. Mit der neuen Regelung wird die finanzielle Last nun nach einem gestaffelten Modell verteilt.
Das Grundprinzip: Je schlechter die energetische Qualität eines Gebäudes, desto höher ist der Anteil, den der Vermieter selbst zahlen muss. Bei sehr energieeffizienten Gebäuden tragen Mieter weiterhin den vollen Betrag, bei schlecht gedämmten Gebäuden mit hohem CO₂-Ausstoß kann der Vermieteranteil bis zu 95% betragen.
Ziel des Gesetzes: Vermieter sollen einen wirtschaftlichen Anreiz erhalten, in eine energetische Sanierung zu investieren. Denn nur durch Modernisierung, etwa durch das Nachrüsten einer Wärmepumpe, bessere Dämmung oder eine Heizungssanierung, lässt sich der CO₂-Ausstoß dauerhaft senken und damit auch der eigene Kostenanteil reduzieren.
Entwicklung der CO₂-Preise: Die CO₂-Abgabe wurde im Jahr 2021 eingeführt und steigt schrittweise an. Während der Preis zu Beginn bei 25 Euro pro Tonne CO₂ lag, wurde er in den Folgejahren kontinuierlich erhöht. Die Belastung wird voraussichtlich weiter steigen, wenn nicht in energetische Modernisierung investiert wird.
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Das 10-Stufenmodell: So wird die CO₂-Abgabe für Vermieter aufgeteilt
Die Aufteilung der CO₂-Kosten erfolgt nach einem gestaffelten Modell mit zehn Stufen. Entscheidend ist der spezifische CO₂-Ausstoß des Gebäudes pro Quadratmeter Wohnfläche und Jahr. Je höher der Ausstoß, desto mehr zahlt der Vermieter. Die folgende Tabelle gibt eine Übersicht über die Funktion des Stufenmodells:
| Stufe | CO₂-Ausstoß (kg/m²/a) | Vermieteranteil | Mieteranteil |
|---|---|---|---|
| 1 | < 12 | 0% | 100% |
| 2 | 12 bis < 17 | 10% | 90% |
| 3 | 17 bis < 22 | 20% | 80% |
| 4 | 22 bis < 27 | 30% | 70% |
| 5 | 27 bis < 32 | 40% | 60% |
| 6 | 32 bis < 37 | 50% | 50% |
| 7 | 37 bis < 42 | 60% | 40% |
| 8 | 42 bis < 47 | 70% | 30% |
| 9 | 47 bis < 52 | 80% | 20% |
| 10 | ≥ 52 | 95% | 5% |
| Stufe | 1 |
| CO₂-Ausstoß (kg/m²/a) | < 12 |
| Vermieteranteil | 0% |
| Mieteranteil | 100% |
| Stufe | 2 |
| CO₂-Ausstoß (kg/m²/a) | 12 bis < 17 |
| Vermieteranteil | 10% |
| Mieteranteil | 90% |
| Stufe | 3 |
| CO₂-Ausstoß (kg/m²/a) | 17 bis < 22 |
| Vermieteranteil | 20% |
| Mieteranteil | 80% |
| Stufe | 4 |
| CO₂-Ausstoß (kg/m²/a) | 22 bis < 27 |
| Vermieteranteil | 30% |
| Mieteranteil | 70% |
| Stufe | 5 |
| CO₂-Ausstoß (kg/m²/a) | 27 bis < 32 |
| Vermieteranteil | 40% |
| Mieteranteil | 60% |
| Stufe | 6 |
| CO₂-Ausstoß (kg/m²/a) | 32 bis < 37 |
| Vermieteranteil | 50% |
| Mieteranteil | 50% |
| Stufe | 7 |
| CO₂-Ausstoß (kg/m²/a) | 37 bis < 42 |
| Vermieteranteil | 60% |
| Mieteranteil | 40% |
| Stufe | 8 |
| CO₂-Ausstoß (kg/m²/a) | 42 bis < 47 |
| Vermieteranteil | 70% |
| Mieteranteil | 30% |
| Stufe | 9 |
| CO₂-Ausstoß (kg/m²/a) | 47 bis < 52 |
| Vermieteranteil | 80% |
| Mieteranteil | 20% |
| Stufe | 10 |
| CO₂-Ausstoß (kg/m²/a) | ≥ 52 |
| Vermieteranteil | 95% |
| Mieteranteil | 5% |
Beispielrechnung für Stufe 5
Angenommen, ein Mehrfamilienhaus mit 500 Quadratmetern Wohnfläche hat einen CO₂-Ausstoß von 30 kg pro Quadratmeter und Jahr. Der aktuelle CO₂-Preis liegt bei 45 Euro pro Tonne (zur Vereinfachung).
Gesamtausstoß berechnen: 500 m² × 30 kg/m²/a = 15.000 kg = 15 Tonnen CO₂ pro Jahr
CO₂-Kosten insgesamt: 15 Tonnen × 45 €/Tonne = 675 € pro Jahr
Einstufung: 30 kg/m²/a → Stufe 5 (27 bis < 32 kg/m²/a)
Aufteilung: Vermieter zahlt 40%, Mieter zahlen 60%
Vermieteranteil: 675 € × 40% = 270,40 € pro Jahr
Der Vermieter trägt in diesem Beispiel also 270,40 Euro der jährlichen CO₂-Kosten selbst, die Mieter zahlen die restlichen 404,60 Euro über die Heizkostenabrechnung.
So berechnen Sie die CO₂-Abgabe für Ihr Gebäude
Die Berechnung der CO₂-Abgabe für Vermieter erfolgt in vier Schritten. Mit der richtigen Vorgehensweise ist sie auch für Laien nachvollziehbar.
Schritt 1: CO₂-Ausstoß ermitteln
Der CO₂-Ausstoß ergibt sich aus dem Brennstoffverbrauch und einem spezifischen Emissionsfaktor. Diese Werte finden Sie in Ihrer Heizkostenabrechnung oder können sie beim Energieversorger erfragen.
Emissionsfaktoren (Beispiele):
Erdgas: ca. 0,2 kg CO₂ pro kWh
Heizöl: ca. 0,27 kg CO₂ pro kWh
Fernwärme: abhängig vom Energiemix des Versorgers
Jahresverbrauch in kWh × Emissionsfaktor = CO₂-Ausstoß in kg pro Jahr
Schritt 2: Pro Quadratmeter berechnen
Teilen Sie den Gesamt-CO₂-Ausstoß durch die beheizte Wohnfläche des Gebäudes:
CO₂-Ausstoß in kg/a ÷ Wohnfläche in m² = spezifischer CO₂-Ausstoß in kg/m²/a
Schritt 3: Einstufung im Modell
Mit dem spezifischen CO₂-Ausstoß pro Quadratmeter und Jahr ordnen Sie Ihr Gebäude in die richtige Stufe der Tabelle ein. Daraus ergibt sich automatisch die prozentuale Aufteilung zwischen Vermieter und Mieter.
Schritt 4: Anteil berechnen
Multiplizieren Sie die gesamten CO₂-Kosten mit dem Vermieteranteil aus der Tabelle. Das Ergebnis ist der Betrag, den Sie als Vermieter selbst tragen müssen.
Tipp
Das Bundesministerium für Wirtschaft und Klimaschutz stellt einen kostenlosen Online-Rechner zur Verfügung, der Ihnen die Berechnung erleichtert.
CO₂-Abgabe für Vermieter in der Heizkostenabrechnung ausweisen
Als Vermieter sind Sie verpflichtet, die CO₂-Kosten transparent in der Heizkostenabrechnung auszuweisen. Das Gesetz schreibt vor, welche Angaben enthalten sein müssen.
Pflichtangaben in der Heizkostenabrechnung:
Gesamtmenge der CO₂-Emissionen des Gebäudes im Abrechnungszeitraum
Spezifischer CO₂-Ausstoß in kg pro Quadratmeter und Jahr
Einstufung in das 10-Stufenmodell
Prozentuale Aufteilung zwischen Vermieter und Mieter
Betrag der gesamten CO₂-Kosten
Anteil, den der Vermieter trägt
Anteil, den der Mieter zahlt
Wenn diese Angaben fehlen oder fehlerhaft sind, haben Mieter ein Kürzungsrecht. Sie können die Heizkostenabrechnung um pauschal 3% kürzen. Als Vermieter sollten Sie daher auf eine korrekte und vollständige Abrechnung achten oder diese von einem Fachbetrieb erstellen lassen.
Tipp
Viele Abrechnungsdienstleister und Hausverwaltungen haben ihre Software bereits auf die neuen Anforderungen angepasst.
Wenn Sie die Abrechnung selbst erstellen, prüfen Sie genau, ob alle gesetzlich geforderten Angaben enthalten sind.
Sonderfälle und Ausnahmen zur CO₂-Abgabe für Vermieter
Nicht für alle Gebäude und Heizsysteme gelten die gleichen Regelungen. In einigen Fällen gibt es Besonderheiten oder Ausnahmen.
Gasetagenheizung
Bei Gasetagenheizungen schließt der Mieter den Energieliefervertrag direkt mit dem Versorger ab. Er zahlt die CO₂-Abgabe zunächst vollständig selbst. Allerdings hat er einen Erstattungsanspruch gegenüber dem Vermieter, und zwar in der Höhe, die nach dem Stufenmodell auf den Vermieter entfällt.
Der Mieter fordert die Erstattung beim Vermieter an. Dieser muss den entsprechenden Betrag zurückzahlen. Die Berechnung erfolgt wie bei zentralen Heizungsanlagen nach dem 10-Stufenmodell.
Gewerbeimmobilien
Für Gewerbeimmobilien galten zunächst Übergangsregelungen. In der Anfangsphase wurde die CO₂-Abgabe häufig hälftig zwischen Vermieter und Mieter aufgeteilt (50:50-Regelung). Perspektivisch ist geplant, auch für Gewerbeimmobilien ein Stufenmodell einzuführen, das sich an der energetischen Qualität des Gebäudes orientiert.
Denkmalgeschützte Gebäude
Bei denkmalgeschützten Gebäuden können energetische Sanierungen eingeschränkt oder gar nicht möglich sein. In solchen Fällen wird der Vermieteranteil an der CO₂-Abgabe um 50% reduziert. Voraussetzung ist, dass tatsächlich keine zumutbaren Maßnahmen zur Verbesserung der Energieeffizienz durchführbar sind, etwa wegen denkmalrechtlicher Auflagen.
Wichtig
Die Reduzierung erfolgt nicht automatisch.
Vermieter müssen nachweisen, dass energetische Maßnahmen aus denkmalrechtlichen Gründen nicht möglich sind.
Fernwärme
Auch bei Fernwärme fallen Kosten an, die nach dem Stufenmodell aufgeteilt werden. Die Berechnung erfolgt analog zu anderen Heizsystemen: Der spezifische CO₂-Ausstoß des Gebäudes pro Quadratmeter und Jahr bestimmt die Einstufung. Allerdings ist der Vermieter bei Fernwärme in besonderem Maße vom Energiemix des Versorgers abhängig – eine direkte Einflussnahme auf den CO₂-Ausstoß ist kaum möglich.
So reduzieren Sie als Vermieter Ihre CO₂-Abgabe
Die beste Strategie, um die CO₂-Abgabe langfristig zu senken, ist die energetische Modernisierung des Gebäudes. Je niedriger der CO₂-Ausstoß, desto geringer Ihr Anteil an den Kosten und desto attraktiver wird Ihre Immobilie für Mieter.
1. Heizungstausch: Der effektivste Hebel
Der Austausch einer alten, ineffizienten Heizung durch ein modernes System ist oft die wirksamste Maßnahme, um den CO₂-Ausstoß zu senken. Besonders zukunftssicher und effizient sind Wärmepumpen, die erneuerbare Energie aus Luft, Erde oder Wasser nutzen.
Vorteile einer Wärmepumpe:
Nahezu CO₂-neutraler Betrieb bei Nutzung von Ökostrom
Hohe Förderung vom Staat möglich
Niedrigere Betriebskosten im Vergleich zu fossilen Heizsystemen
Erfüllt gesetzliche Anforderungen an erneuerbare Energien
Ob eine Wärmepumpe fürs Einfamilienhaus oder eine oder mehrere Wärmepumpen für ein Mehrfamilienhaus: Das System eignet sich in beiden Fällen. Moderne Wärmepumpen arbeiten selbst in unsanierten Altbauten effizient, wenn sie fachgerecht geplant und dimensioniert werden.
2. Gebäudedämmung
Eine bessere Wärmedämmung der Gebäudehülle reduziert den Heizenergiebedarf und damit auch den CO₂-Ausstoß. Besonders effektiv sind:
Dachdämmung
Fassadendämmung
Dämmung der Kellerdecke
Austausch alter Fenster
Auch ohne vollständige Sanierung können gezielte Maßnahmen den Energieverbrauch deutlich senken und das Gebäude in eine bessere Stufe des CO₂-Modells bringen.
3. Hydraulischer Abgleich
Ein hydraulischer Abgleich sorgt dafür, dass die Heizung optimal eingestellt ist und alle Heizkörper gleichmäßig mit Wärme versorgt werden. Ein hydraulischer Abgleich kostet je nach Gebäudegröße zwischen 500 und 1.500 Euro, ist aber förderfähig und amortisiert sich häufig innerhalb weniger Jahre durch Einsparungen.
4. Fachbetrieb unterstützt mit Beratung und Durchführung
Welche Maßnahmen in Ihrem Fall am sinnvollsten sind, hängt vom Zustand des Gebäudes, dem aktuellen Heizsystem und Ihren finanziellen Möglichkeiten ab. Ein qualifizierter Fachbetrieb analysiert Ihre Situation, zeigt Ihnen passende Lösungen auf und übernimmt die fachgerechte Umsetzung.
Heizungsbauer finden
Fazit: CO₂-Abgabe für Vermieter als Chance für energetische Modernisierung
Die CO₂-Abgabe für Vermieter ist zunächst eine finanzielle Belastung, doch sie bietet auch eine Chance: Wer in energetische Modernisierung investiert, senkt nicht nur die eigenen Kosten, sondern steigert auch den Wert und die Attraktivität der Immobilie. Mit dem 10-Stufenmodell gibt es einen klaren Anreiz, den CO₂-Ausstoß zu reduzieren.
