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Ist der Energieausweis Pflicht? Das müssen Verkäufer und Vermieter wissen

Wer ein Haus oder eine Wohnung kaufen oder mieten will, für den sind die späteren Heizkosten ein wichtiges Auswahlkriterium. Daher hat der Gesetzgeber den Energieausweis eingeführt, der Auskunft über den energetischen Zustand des Gebäudes gibt. Wir schaffen im Folgenden Klarheit darüber, was es mit der Pflicht zum Energieausweis auf sich hat, in welchen Fällen er vorliegen muss und worin der Unterschied zwischen Verbrauchs- und Bedarfsausweis besteht.

Inhaltsverzeichnis

  1. Sachverständige stellen Energieausweis aus
  2. Ausnahmen von der Pflicht zum Energieausweis
  3. Immobilienanzeige muss Energieausweis-Werte enthalten
  4. Verbrauchsausweis oder Bedarfsausweis?
  5. Energieausweis-Pflicht: Bedarfsausweis ist aussagekräftiger
Energieausweis Pflicht: Energieausweis mit Stift

Sachverständige stellen Energieausweis aus

Der Energieausweis ist ein von einem Sachverständigen ausgestelltes Dokument, das Informationen über die Energieeffizienz eines Gebäudes gibt. So ermöglicht der Ausweis eine Einschätzung, mit welchen Heizkosten Bewohner rechnen müssen. Diese Informationen sollen Interessenten, die eine Immobilie kaufen oder mieten wollen, bei der Auswahl helfen. Außerdem enthält ein Energieausweis Hinweise, wie sich die Energieeffizienz des Gebäudes verbessern lässt.

Für Verkäufer und Vermieter besteht schon seit Jahren die Pflicht, einen Energieausweis erstellen zu lassen. Was früher Bestandteil der Energieeinsparverordnung (EnEV) war, ist seit Ende 2020 Teil des aktuellen Gebäudeenergiegesetzes (GEG). Auch bei jedem Neubau muss der Eigentümer „unverzüglich nach Fertigstellung des Gebäudes“ einen Energieausweis erhalten, wie es in § 80 des GEG (ehemals § 16 der EnEV) heißt.1 Wer schon in seinem eigenen Bestandsgebäude wohnt, benötigt bisher keinen Energieausweis.

Energieausweis muss schriftliches Dokument sein

Der Energieausweis selbst muss in Schriftform vorliegen. In digitaler Form ist es nicht ausreichend. Verkäufer und Vermieter dürfen den Energieausweis also nicht einfach nur auf ihrem Smartphone oder einem Computerbildschirm präsentieren. Wer die Pflicht zum Erstellen eines Energieausweises ignoriert, dem drohen ernsthafte Konsequenzen. Seit dem 1. Mai 2021 beträgt nach den neuen Regelungen des GEG §108 Absatz 14 das Bußgeld bis zu 10.000 Euro. 

Ein Energieausweis gilt immer für ein ganzes Gebäude. Gesonderte Energieausweise für einzelne Wohnungen sind nicht zulässig. Eine Ausnahme besteht jedoch bei Gebäuden, die gleichzeitig Wohnungen und Gewerbe beherbergen. Dann muss für den Wohnungsteil und den Gewerbeanteil jeweils ein eigener Energieausweis her.

 

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Ausnahmen von der Pflicht zum Energieausweis

Im Prinzip muss jeder Verkäufer und Vermieter einen Energieausweis für sein Gebäude haben. Mit Inkrafttreten des GEG Ende 2020 müssen heute auch Immobilienmakler einen Energieausweis zu ihren Immobilien vorlegen können. Es gibt jedoch Ausnahmen:

  • Die Energieausweis-Pflicht entfällt bei Häusern, deren Nutzfläche kleiner als 50 Quadratmeter ist.
  • Auch Gebäude in denkmalgeschützten Ensembles und Baudenkmäler sind von der Pflicht zum Energieausweis befreit.
  • Das Gleiche gilt für nur selten genutzte Wohngebäude wie Ferienhäuser. Denn wenn der reale nur ein Viertel des erwarteten Jahresverbrauchs beträgt, muss der Eigentümer eines solchen Hauses keinen Energieausweis haben.
  • Wenn die Verkaufsanzeige geschalten wird, muss der Energieausweis noch nicht vorliegen. Tipp: Fügen Sie in der Anzeige den Hinweis ein, dass Sie den Energieausweis bereits beantragt haben, aber die entsprechenden Angaben noch nicht verfügbar sind.

Sie sind sich nicht sicher, ob Ihr Gebäude zu den Ausnahmen zählt? Dann können Sie sich eine schriftliche Bestätigung der Befreiung von der Energieausweis-Pflicht durch einen Sachverständigen erstellen lassen.

Immobilienanzeige muss Energieausweis-Werte enthalten

Bereits im Zuge der EnEV-Novelle 2014 wurde beschlossen, dass Verkäufer und Vermieter den Energieausweis in der Verkaufs- oder Vermietungsanzeige erwähnen müssen – jedenfalls dann, wenn ihnen dieser zum Zeitpunkt der Anzeigenschaltung bereits vorliegt. Das GEG hat diesen Passus übernommen und bezieht in der gültigen Fassung nun auch Immobilienmakler in die Regel mit ein.

In der Anzeige muss dann der Endenergiebedarf des Gebäudes stehen, wie er im Energieausweis festgehalten ist. Dabei handelt es sich um den jährlichen Endenergiebedarf pro Quadratmeter Wohnfläche. Verfügen Verkäufer und Vermieter über einen neueren Energieausweis, der die Energieeffizienzklasse enthält, dann muss auch diese in der Anzeige stehen. In älteren Energieausweisen – aus Jahren vor 2014 – gab es aber noch keine Angabe der Energieeffizienzklasse.

Energieausweis Pflicht: Vergleich Bandtacho vor 2014 und seit 2014
Energieausweise sind in vielen Situationen Pflicht. Die Darstellung der Energieeffizienz in den Ausweisen hat sich 2014 verändert – also Achtung beim Vergleich!

Energieausweis-Pflicht greift bei Hausbesichtigungen

Spätestens mit der Hausbesichtigung sind Verkäufer und Vermieter dann verpflichtet, einen gültigen Energieausweis zu haben. Denn dieser muss bei der Besichtigung der Immobilie klar sichtbar aushängen. Verkäufer und Vermieter können den Ausweis aber auch direkt den Interessenten zeigen.

Mietinteressenten dürfen sich selbst eine Kopie des Energieausweises machen. Hauskäufer haben sogar das Recht, sich eine Kopie vom Verkäufer aushändigen zu lassen. Kommt es zu einem Kauf- oder Mietvertrag, dann haben Verkäufer und Vermieter sowieso die Pflicht, den Energieausweis den Unterlagen beizufügen.

Zu beachten ist, dass ein Energieausweis laut § 79 Gebäudeenergiegesetz (früher: § 17 Energieeinsparverordnung) nur zehn Jahre lang gültig ist. Ausweise aus den Anfangsjahren sind daher bereits abgelaufen und bedürfen der Erneuerung.

Registrierpflicht für Aussteller

  • Eine weitere Pflicht im Zusammenhang mit dem Energieausweis besteht für die Sachverständigen, die diesen ausstellen.

  • Sie müssen nämlich gemäß § 114 GEG alle Energieausweise bei der GEG-Registrierungsstelle des Deutschen Instituts für Bautechnik (DIBt) registrieren.

  • Das DIBt führt dann auch Stichprobenkontrollen durch, ob die Aussteller korrekt gearbeitet haben.

Verbrauchsausweis oder Bedarfsausweis?

Prinzipiell ist also in vielen Fällen der Energieausweis Pflicht. Im GEG (wie auch damals in der EnEV) sind allerdings zwei verschiedene Arten von Energieausweisen definiert. Es gibt den Verbrauchsausweis und den Bedarfsausweis:

  1. Verbrauchsausweis

    Beim Verbrauchsausweis berücksichtigt der sachverständige Aussteller unter anderem den Verbrauch der Heizung des Hauses in der Vergangenheit. Auf der Basis dieser Daten sowie einer Begehung oder einer Fotoanalyse legt er den in der Zukunft zu erwartenden Energieverbrauch der Heizung fest. Wichtig: Gemäß GEG muss der Aussteller die vom Eigentümer zur Verfügung gestellten Daten gründlich prüfen.

    Vorteile Verbrauchsausweis: 

    - Erstellung schnell & einfach 

    - kostengünstiger als ein Bedarfsausweis 

    Nachteile Verbrauchsausweis:

    - kann kaum Aussagekraft über zukünftigen Verbrauch geben 

    Aus diesem Grund hat der Gesetzgeber mit dem GEG die Vorschriften für den Verbrauchsausweis verschärft und die rein datenbasierte Vorgehensweise der EnEV um eine Begehung beziehungsweise eine Fotoanalyse erweitert. Empfehlungen zur energetischen Verbesserung sind nur allgemein gefasst und haben keine besondere Aussagekraft

  2. Bedarfsausweis

    Beim Bedarfsausweis berücksichtigt der sachverständige Aussteller des Energieausweises den realen Zustand des Gebäudes:

    - Wie ist die Dämmung des Wohngebäudes?
    - Welche Fenster sind eingebaut?
    - Wie effizient ist die Erzeugung von Heizwärme und Warmwasser?
    Auf Basis dieser Angaben berechnet der Experte den theoretischen Energiebedarf des Gebäudes ganz unabhängig vom individuellen Nutzerverhalten.

    Vorteile Bedarfsausweis: 

    - Nutzungsunabhängige Angaben zu möglichem Energieverbrauch: Bedarfsausweis zeigt den wirklichen energetischen Zustand einer Immobilie deutlich besser als der Verbrauchsausweis
    - Experte kann konkrete Verbesserungsempfehlungen geben 
    - nach Modernisierung leicht zu aktualisieren 

    Nachteile Bedarfsausweis: 

    - höherer Aufwand und intensivere energetische Bewertung führen zu höheren Kosten 
    - Bedarfsausweis liefert keine Bewertung des tatsächlichen Energieverbrauchs der Hausbewohner

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Vergleich von Verbrauchs- und Bedarfsausweis sinnvoll?

  • Die Energieausweis-Pflicht ist dafür da, dass Sie Energieverbräuche besser einschätzen und gegebenenfalls vergleichen können.
  • Aber Vorsicht, wenn Sie die Werte eines Bedarfsausweises mit denen eines Verbrauchsausweises vergleichen wollen.
  • Untersuchungen haben gezeigt, dass wegen der unterschiedlichen Vorgehensweisen die Verbrauchsausweise im Durchschnitt um eine Energieeffizienzklasse besser abschneiden als die Bedarfsausweise.
  • Das sollten Sie beim Vergleich der Ausweise berücksichtigen.

Verbrauchsausweis nicht immer möglich: Bedarfsausweis für manche verpflichtend 

Im Prinzip können Verkäufer und Vermieter wählen, ob sie einen Verbrauchsausweis oder einen Bedarfsausweis nutzen wollen. Der Gesetzgeber macht jedoch für einige Arten von Gebäuden Vorgaben. Bei Neubauten oder bei bestimmten Modernisierungen können keine oder im Zweifel überholte Energieverbräuche der Heizung aus der Vergangenheit vorliegen. Deshalb besteht in diesem Fall die Pflicht zu einem Bedarfsausweis.

Auch wenn es keine vollständigen Verbrauchsdaten über die vergangenen drei Jahre gibt oder Wohngebäude dauerhaft leer standen, kann der Sachverständige keinen Verbrauchsausweis erstellen. Auch alle Gebäude mit weniger als fünf Wohneinheiten, deren Bauantrag man vor dem 1. November 1977 gestellt hat, unterliegen der Pflicht zum Bedarfsausweis. Nach einer energetischen Sanierung kann allerdings diese Pflicht zum Bedarfsausweis entfallen.

Energieausweis-Pflicht: Bedarfsausweis ist aussagekräftiger

Der Energieausweis vermittelt potenziellen Käufern und Mietern wertvolle Hinweise zum energetischen Zustand der angebotenen Immobilie. Endenergiebedarf und Energieeffizienzklasse geben Auskunft über die Energiekosten, die auf einen zukommen werden.

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Aber auch Eigentümer können den Energieausweis nutzen. Denn er listet ihnen Verbesserungsvorschläge für den energetischen Zustand des Gebäudes auf. Aussagekräftiger als der Verbrauchsausweis ist in jedem Fall der Bedarfsausweis – auch wenn er mehr kostet. Und vor allem: Die Pflicht zum Energieausweis sollte niemand auf die leichte Schulter nehmen, denn es drohen hohe Bußgelder.

 

1 GEG-info: § 80 Ausstellung und Verwendung von Energieausweisen

2 Gesetze im Internet: Gesetz zur Einsparung von Energie und zur Nutzung erneuerbarer Energien zur Wärme- und Kälteerzeugung in Gebäuden (Gebäudeenergiegesetz – GEG): § 108 Bußgeldvorschriften

Jens-Peter Meyer,
Dr. rer. nat.

Über den Autor

Dr. Jens-Peter Meyer schreibt freiberuflich seit dem Jahr 2000 über Heizungsthemen. Sein journalistischer Schwerpunkt liegt auf erneuerbaren Energien in der Wärmetechnik – speziell in Solarwärmesysteme, Wärmepumpen und Holzheizungen.

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