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Energieausweis: Welche Pflicht besteht für Verkäufer und Vermieter?

Wer ein Haus oder eine Wohnung kaufen oder mieten will, für den sind die späteren Heizkosten ein wichtiges Kriterium bei der Auswahl. Daher hat der Gesetzgeber den Energieausweis geschaffen, der Auskunft über den energetischen Zustand des Gebäudes gibt. Wir schaffen im Folgenden Klarheit darüber, was es mit der Pflicht zum Energieausweis auf sich hat, in welchen Fällen er vorliegen muss und worin der Unterschied zwischen Verbrauchs- und Bedarfsausweis besteht.

Inhaltsverzeichnis

  1. Sachverständige stellen Energieausweis aus
  2. Ausnahmen von der Pflicht zum Energieausweis
  3. Immobilienanzeige muss Energieausweis-Werte enthalten
  4. Verbrauchsausweis oder Bedarfsausweis?
  5. Energieausweis-Pflicht: Bedarfsausweis ist aussagekräftiger
Energieausweis Pflicht: Energieausweis mit Stift

Sachverständige stellen Energieausweis aus

Der Energieausweis ist ein von einem Sachverständigen ausgestelltes Dokument. Er gibt Informationen über die Energieeffizienz eines Gebäudes. So ermöglicht der Ausweis eine Einschätzung, mit welchen Heizkosten Bewohner rechnen müssen. Diese Informationen sollen Interessenten, die eine Immobilie kaufen oder mieten wollen, bei der Auswahl helfen. Außerdem enthält ein Energieausweis Hinweise, wie sich die Energieeffizienz des Gebäudes verbessern lässt.

Für Verkäufer und Vermieter besteht schon seit Jahren die Pflicht, einen Energieausweis erstellen zu lassen. Das regelt die Energieeinsparverordnung (EnEV) der Bundesregierung. Auch bei jedem Neubau muss der Eigentümer „unverzüglich nach Fertigstellung des Gebäudes“ einen Energieausweis erhalten, wie es in Paragraf 16 der EnEV1 heißt. Wer schon in seinem eigenen Bestandsgebäude wohnt, benötigt bisher keinen Energieausweis.

Energieausweis muss schriftliches Dokument sein

Der Energieausweis selbst muss in Schriftform vorliegen. Digitale Medien sind nicht ausreichend. Verkäufer und Vermieter dürfen den Energieausweis also nicht einfach nur auf ihrem Smartphone oder einem Computerbildschirm präsentieren. Wer die Pflicht zum Erstellen eines Energieausweises ignoriert, dem drohen ernsthafte Konsequenzen. Der Gesetzgeber sieht in diesem Fall Bußgelder in Höhe von bis zu 15.000 Euro vor.

Ein Energieausweis gilt immer für ein ganzes Gebäude. Gesonderte Energieausweise für einzelne Wohnungen sind nicht zulässig. Eine Ausnahme besteht jedoch bei Gebäuden, die gleichzeitig Wohnungen und Gewerbe beherbergen. Dann muss für den Wohnungsteil und den Gewerbeanteil jeweils ein eigener Energieausweis her.

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Ausnahmen von der Pflicht zum Energieausweis

Im Prinzip muss jeder Verkäufer und Vermieter einen Energieausweis für sein Gebäude haben. Es gibt jedoch Ausnahmen:

  • Die Energieausweis-Pflicht entfällt bei Häusern, die kleiner als 50 Quadratmeter sind.
  • Auch Gebäude in denkmalgeschützten Ensembles und Baudenkmäler sind von der Pflicht zum Energieausweis befreit.
  • Das gleiche gilt für nur selten genutzte Wohngebäude wie Ferienhäuser. Denn wenn der reale Heizenergieverbrauch nur ein Viertel des erwarteten Jahresverbrauchs beträgt, muss der Eigentümer eines solchen Hauses keinen Energieausweis haben.

Sie sind sich nicht sicher, ob Ihr Gebäude zu den Ausnahmen zählt? Dann können Sie sich eine schriftliche Bestätigung der Befreiung von der Energieausweis-Pflicht durch einen Sachverständigen erstellen lassen.

Immobilienanzeige muss Energieausweis-Werte enthalten

Seit einer Änderung der EnEV im Jahr 2014 müssen Verkäufer und Vermieter den Energieausweis bereits in der Verkaufs- oder Vermietungsanzeige erwähnen – jedenfalls dann, wenn ihnen dieser zum Zeitpunkt der Anzeigenschaltung bereits vorliegt.

In der Anzeige muss dann der Endenergiebedarf des Gebäudes stehen, wie er im Energieausweis festgehalten ist. Dabei handelt es sich um den jährlichen Endenergiebedarf pro Quadratmeter Wohnfläche. Verfügen Verkäufer und Vermieter über einen neueren Energieausweis, der die Energieeffizienzklasse enthält, dann muss auch diese in der Anzeige stehen. In älteren Energieausweisen – aus Jahren vor 2014 – gab es aber noch keine Angabe der Energieeffizienzklasse.

Energieausweis Pflicht: Vergleich Bandtacho vor 2014 und seit 2014
Energieausweise sind in vielen Situationen Pflicht. Die Darstellung der Energieeffizienz in den Ausweisen hat sich 2014 verändert – also Achtung beim Vergleich!

Energieausweis-Pflicht greift bei Hausbesichtigungen

Spätestens mit der Hausbesichtigung müssen Verkäufer und Vermieter dann einen gültigen Energieausweis haben. Denn dieser muss bei der Besichtigung klar sichtbar aushängen. Verkäufer und Vermieter können den Ausweis aber auch direkt den Interessenten zeigen. Mietinteressenten dürfen sich selbst eine Kopie des Energieausweises machen.

Hauskäufer haben sogar das Recht, sich eine Kopie vom Verkäufer aushändigen zu lassen. Kommt es zu einem Kauf- oder Mietvertrag, dann besteht sowieso die Pflicht des Verkäufers oder Vermieters, den Energieausweis den Unterlagen beizufügen.

Zu beachten ist, dass ein Energieausweis laut Energieeinsparverordnung nur zehn Jahre lang gültig ist. Die ersten Ausweise aus den Anfangsjahren sind daher bereits abgelaufen und bedürfen der Erneuerung.

Registrierpflicht für Aussteller

  • Eine weitere Pflicht im Zusammenhang mit dem Energieausweis besteht für die Sachverständigen, die diesen ausstellen.

  • Sie müssen nämlich alle Energieausweise beim Deutschen Institut für Bautechnik (DIBt) registrieren.

  • Das DIBt führt dann auch Stichprobenkontrollen durch, ob die Aussteller korrekt gearbeitet haben.

Verbrauchsausweis oder Bedarfsausweis?

In der EnEV sind zwei verschiedene Arten von Energieausweisen definiert. Es gibt den Verbrauchsausweis und den Bedarfsausweis:

  1. Verbrauchsausweis

    Beim Verbrauchsausweis berücksichtigt der sachverständige Aussteller nur den Verbrauch der Heizung des Hauses in der Vergangenheit. Auf der Basis dieser Daten legt er den in der Zukunft zu erwartenden Energieverbrauch der Heizung fest.

    Der Vorteil dieser Vorgehensweise ist, dass der Verbrauchsausweis sehr schnell und einfach zu erstellen ist. Er kostet daher auch deutlich weniger als ein Bedarfsausweis. Der Nachteil dieses Ausweises ist, dass der zukünftige Verbrauch schwer vorherzusagen ist. War der Vorbesitzer oder Vormieter sehr sparsam, sagt der Verbrauchsausweis nicht die ganze Wahrheit über den energetischen Zustand des Gebäudes aus.

    Umgekehrt suggeriert ein Verbrauchsausweis auf der Basis eines verschwenderischen Vormieters, dass das Haus beim Energieverbrauch viel schlechter dasteht als in Wirklichkeit. Hinzu kommt, dass die Empfehlungen zur energetischen Verbesserung bei einem Verbrauchsausweis allgemein gefasst sind. Sie haben also keine besondere Aussagekraft für das reale Gebäude.

  2. Bedarfsausweis

    Beim Bedarfsausweis berücksichtigt der sachverständige Aussteller des Energieausweises den realen Zustand des Gebäudes:

    - Wie ist die Dämmung des Wohngebäudes?

    - Welche Fenster sind eingebaut?

    - Wie effizient ist die Erzeugung von Heizwärme und Warmwasser?

    Auf Basis dieser Angaben berechnet der Experte den theoretischen Energiebedarf des Gebäudes ganz unabhängig vom individuellen Nutzerverhalten. Daher zeigt der Bedarfsausweis den wirklichen energetischen Zustand deutlich besser als der Verbrauchsausweis. Außerdem kann der Experte konkrete Verbesserungsempfehlungen geben, da er die individuellen Schwachstellen des Hauses kennt.

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Vergleich von Verbrauchs- und Bedarfsausweis sinnvoll?

  • Vorsicht, wenn Sie die Werte eines Bedarfsausweises mit denen eines Verbrauchsausweises vergleichen wollen.
  • Untersuchungen haben gezeigt, dass wegen der unterschiedlichen Vorgehensweisen die Verbrauchsausweise im Durchschnitt um eine Energieeffizienzklasse besser abschneiden als die Bedarfsausweise.
  • Das sollten Sie beim Vergleich der Ausweise berücksichtigen.

Verbrauchsausweis nicht immer möglich: Bedarfsausweis für manche verpflichtend 

Im Prinzip können Verkäufer und Vermieter wählen, ob sie einen Verbrauchsausweis oder einen Bedarfsausweis nutzen wollen. Der Gesetzgeber macht jedoch für einige Gebäudearten Vorgaben. Bei Neubauten können keine Energieverbräuche der Heizung aus der Vergangenheit vorliegen. Deshalb besteht in diesem Fall die Pflicht zu einem Bedarfsausweis.

Auch wenn es keine vollständigen Verbrauchsdaten über die vergangenen drei Jahre gibt oder Wohngebäude dauerhaft leer standen, kann der Sachverständige keinen Verbrauchsausweis erstellen. Auch alle Gebäude mit weniger als fünf Wohnungen, deren Bauantrag man vor dem 1. November 1977 gestellt hat, unterliegen der Pflicht zum Bedarfsausweis. Nach einer energetischen Sanierung kann allerdings diese Pflicht zum Bedarfsausweis entfallen.

Energieausweis-Pflicht: Bedarfsausweis ist aussagekräftiger

Der Energieausweis vermittelt potenziellen Käufern und Mietern wertvolle Hinweise zum energetischen Zustand der angebotenen Immobilie. Endenergiebedarf und Energieeffizienzklasse geben Auskunft über die Energiekosten, die auf einen zukommen werden.

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Aber auch Eigentümer können den Energieausweis nutzen. Denn er listet ihnen Verbesserungsvorschläge für den energetischen Zustand des Gebäudes auf. Aussagekräftiger als der Verbrauchsausweis ist in jedem Fall der Bedarfsausweis – auch wenn er mehr kostet. Und vor allem: Die Pflicht zum Energieausweis sollte niemand auf die leichte Schulter nehmen, denn es drohen hohe Bußgelder.

 

1 enev-online.net: EnEV 2007 § 16 Ausstellung und Verwendung von Energieausweisen

Jens-Peter Meyer,
Dr. rer. nat.

Über den Autor

Dr. Jens-Peter Meyer schreibt freiberuflich seit dem Jahr 2000 über Heizungsthemen. Sein journalistischer Schwerpunkt liegt auf erneuerbaren Energien in der Wärmetechnik – speziell in Solarwärmesysteme, Wärmepumpen und Holzheizungen.

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