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Energieausweis: Werte richtig lesen und vergleichen

Energieausweise müssen unaufgefordert beim Besichtigungstermin vorgelegt und die entsprechenden Werte in Immobilienanzeigen angegeben werden, doch der Teufel steckt im Detail: So sind die Energieausweise verschiedener Immobilien nicht ohne Hintergrundwissen miteinander vergleichbar. Die Unklarheit darüber, was die Werte im Energieausweis überhaupt genau aussagen, ist groß. Wer den Energieausweis also richtig lesen und die Informationen gewinnbringend einsetzen will, der sollte diesen Artikel genau lesen.

Inhaltsverzeichnis

  1. Was ist eigentlich ein Energieausweis?
  2. Bedarfs- und Verbrauchsausweis lesen
  3. Werte im Energieausweis Seite für Seite erklärt
  4. Vorsicht beim Vergleichen von Energieausweisen
  5. Energieausweis Werte: Tipps für die Praxis
Energieausweis Werte: Beispiel Energieausweis

Die Werte im Energieausweis geben Eigentümern, Kauf- und Mietinteressenten einen Überblick über den energetischen Stand einer Immobilie und helfen, zukünftige Heizkosten abzuschätzen. Neben Verkaufenden und Vermietenden müssen seit Inkrafttreten des GEG (Gebäudeenergiegesetz) Ende 2020 auch Immobilienmakler den Energieausweis vorlegen.

Ein Blick auf den Heizspiegel des Deutschen Mieterbundes verdeutlicht, wie wichtig solche Informationen sind. Denn 2019 lagen die jährlichen Heizkosten für eine 70 Quadratmeter große Wohnung in einem beträchtlichen Bereich von 485 bis 1.030 Euro.1

Was ist eigentlich ein Energieausweis?

Bei der Entscheidung für eine Wohnung oder ein Haus gibt es viele subjektive Faktoren. Außer dem Miet- oder Kaufpreis stehen dem nur wenige belastbare Zahlen gegenüber. Der Energieausweis ändert dies, indem er den energetischen Stand von Gebäuden vergleichbarer macht.

Die Angabe der Ausweisdaten ist verpflichtend

Wer eine Wohnung oder ein Haus zur Vermietung oder zum Verkauf anbieten will, der unterliegt einer Energieausweis-Pflicht, er muss sich ein solches Dokument ausstellen lassen. Das schreibt das Gebäudeenergiegesetz (GEG) als Nachfolger der bis 2020 gültigen Energieeinsparverordnung (EnEV) vor. Obligatorischer Bestandteil in der Annonce im Internet oder in der Zeitung sind die folgenden Angaben aus dem Energieausweis:

  • Art des Ausweises: Energiebedarfs- oder Energieverbrauchsausweis
  • Art der Heizungsanlage
  • das im Energieausweis genannte Baujahr
  • Energieeffizienzklasse bei Ausstellung ab dem 1. Mai 2014
  • Energieträger der Heizung
  • Endenergiebedarf in Kilowattstunden pro Quadratmeter und Jahr (kWh/m²*a)

Wer sein Angebot ohne diese Werte platziert, begeht eine Ordnungswidrigkeit mit allen ihren möglichen unangenehmen Folgen.

Endenergie- und Primärenergiekennwerte

Wie energiehungrig ein Gebäude ist, das drückt der Energieausweis stets in zwei Kennzahlen aus:

  • Endenergiekennwert: Wie viel Wärmeenergie benötigen Sie für die Versorgung des Gebäudes mit Heizungswärme und Warmwasser?

  • Primärenergiekennwert: Wie viel Primärenergie muss aufgewendet werden, um diese benötigte Wärmeenergie im Gebäude bereitzustellen?

Wollen Sie die Kosten abschätzen, die für Heizung und Warmwasserbereitung in der Wohnung oder in dem Haus auf Sie zukommen, sollten Sie sich vor allem den Endenergiekennwert anschauen – hierzu kommen wir gleich im Detail. Für beide Werte im Energieausweis gilt: Je niedriger, desto besser, auch wenn die Kennwerte unterschiedliche Fragen beantworten.

Wer stellt überhaupt den Energieausweis aus? Dabei handelt es sich um einen unabhängigen, qualifizierten Fachmann mit entsprechender Qualifikation oder einen Energieberater.

Wie kommt der Primärenergiekennwert zustande? Der Experte leitet den Primärenergiekennwert vom Endenergiekennwert ab. Dazu multipliziert er den Wert der Endenergie mit sogenannten Primärenergiefaktoren. Diese geben an, wie viel Energie in den vorgelagerten Prozessschritten aufgewendet wird, bis die Energie im Gebäude zur Verfügung steht.

Gültige Primärenergiefaktoren für die relevantesten Energieträger:

Energieträger Primärenergiefaktor
Heizöl
1,1
Erd-, Flüssiggas
1,1
Kohle
1,1
Holz
0,2
Strom
1,8
Umweltenergie (Sonne, Umgebungswärme, etc.)
0
Wärme aus KWK, gebäudeintegriert oder gebäudenah
Nach Verfahren B gemäß DIN V 1859-9: 2018-09 Abschnitt 5.2.5 oder DIN V 18599-9: 2018-09 Abschnitt 5.3.5.1

Der Primärenergiekennwert umfasst auch alle Verluste, die über die notwendigen Schritte zur Bereitstellung der Endenergie hinweg anfallen. Dazu gehören:

  • Abbau
  • Verarbeitung
  • Transport

Das System basiert auf der Erfassung der aufgewendeten fossilen Energiemenge. Auf diese Weise lässt sich die Abhängigkeit von Importen des Energieträgers und die mit dessen Nutzung verbundene Klimagefährdung berücksichtigen. Regenerative Energieträger wie Holz werden daher sogar mit einem Faktor kleiner als 1 angesetzt. Das bedeutet: Ein Gebäude, zum Beispiel mit Wärmepumpe, schneidet im Primärenergiekennwert besser ab als im Endenergiekennwert.

Der niedrige Primärenergiekennwert lässt aber keinen Rückschluss auf niedrige Heizkosten zu, sondern beschreibt eher die Nachhaltigkeit der Heiztechnik. Hier sollten Sie sich also nicht zu früh freuen, denn die umweltfreundliche Heizung muss nicht immer die kostengünstigste sein.

Doch nun zum Endenergiekennwert, der für die meisten Interessenten relevantere der beiden Werte im Energieausweis. Hier sollten Sie den Energieausweis besonders aufmerksam lesen: Es gibt nämlich zwei verschiedene Verfahren, die bei dem gleichen Haus zu unterschiedlich hohen Werten kommen.

Bedarfs- und Verbrauchsausweis lesen

Bedarfsausweis und Verbrauchsausweis: So heißen die beiden Varianten des Energieausweises. Der Unterschied: Der Bedarfsausweis beruht auf einer rechnerischen Bestimmung des zu erwartenden Energiekonsums. Und dem Verbrauchsausweis liegen hingegen Vergangenheitsdaten zugrunde.

Die verschiedenen Energieausweise beantworten unterschiedliche Fragen:

  • Bedarfsausweis: Wie hoch sollte der Energiebedarf des Gebäudes aufgrund seiner Bauweise sein?

  • Verbrauchsausweis: Wie hoch ist der Energieverbrauch des Gebäudes in einem durchschnittlichen Jahr, ausgehend von den Werten der letzten drei Jahre?

Der Bedarfsausweis gibt also einen theoretischen Wert an und beantwortet erstere Frage, indem er die folgenden Merkmale des Gebäudes in der Berechnung berücksichtigt:

  • Bauweise der Gebäudehülle
  • Witterungseinflüsse
  • Standort
  • Nutzung
  • vorhandene Anlagentechnik

Einen anderen Ansatz verfolgt der Verbrauchsausweis. Hier richtet sich der Blick des Ausstellers nämlich zurück auf die letzten drei Jahre. Auf Basis der Abrechnungen des Energieversorgers erfasst er den Energieverbrauch. Selbstverständlich muss der Wert noch bereinigt werden, denn das Heizverhalten einzelner Bewohner und Schwankungen in den Heizperioden können das Ergebnis verfälschen.

Gebäudeenergiegesetz (GEG)

Alles über das Gebäudeenergiegesetz

Diese GEG-Regelungen müssen Sie beim Bauen oder Sanieren Ihres Hauses beachten. Weiterlesen

Als Eigenheimbesitzer müssen Sie gemäß GEG dafür sorgen, dass die Daten für ihr Gebäude korrekt sind. Die Ausstellenden von Energieausweisen sind dazu angehalten, fremde Berechnungen vor Ausstellung des Ausweises selbst zu prüfen und eine Begehung oder eine Fotoanalyse durchzuführen.

Um seine Aussagekraft sicherzustellen, ist der Verbrauchsausweis daher auch nicht für alle Immobilien zulässig. Wer ein Gebäude mit weniger als fünf Wohneinheiten oder Bauantrag vor dem 1. November 1977 bewerten lassen will, der kann nur auf den meist teureren Bedarfsausweis zurückgreifen. Das Ergebnis des Verbrauchsausweises wäre zu anfällig für Verfälschungen durch mögliches extremes Nutzungsverhalten einzelner Bewohner.

Auf noch etwas sollten Sie beim Verbrauchsausweis achten: Werden im Haus Boiler oder Durchlauferhitzer für die Warmwasserbereitung eingesetzt, ist deren Energieverbrauch nicht in den Energiekennwerten enthalten. Damit ein Gebäude mit einer solchen dezentralen Wasseraufbereitung vergleichbar mit einem anderen wird, sollte der Energiekennwert in diesem Fall um 20 kWh/m2*a erhöht werden.

Insgesamt verspricht der Bedarfsausweis die bessere Vergleichbarkeit der Energiekennwerte verschiedener Gebäude, denn das Ergebnis ist völlig unabhängig vom Heizverhalten.

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Werte im Energieausweis Seite für Seite erklärt

Mit dem Inkrafttreten des GEG Ende 2020 wurde auch das Muster des Energieausweises für Wohngebäude verändert. Das neue Muster ist ab dem 1. Mai 2021 gültig und löst den alten, seit Mai 2014 gültigen EnEV-Energieausweis ab. Neben den Vorgaben zum Energieausweis regelt das GEG auch die entsprechenden bautechnischen Anforderungen für die Erreichung niedriger Energiekennwerte.

Die Vorschrift für Energieausweise wurde in der EnEV erstmals 2007 eingeführt und bereits nach zwei Jahren überarbeitet. Dementsprechend sind auch verschiedene Varianten des Energieausweises im Umlauf. Spätestens im Mai 2024 ist die zehnjährige Gültigkeit der letzten Energieausweise nach altem Standard abgelaufen und Verkäufer, Immobilienmakler, Vermieter, Verpächter oder Leasinggeber müssen sich um einen Ersatz kümmern.

Energieausweis Werte auf Seite 1

Seite 1 des Energieausweises enthält allgemeine Angaben zum betreffenden Gebäude. Dazu zählen unter anderem:

  • Adresse
  • Baujahr
  • Energieträger für Wärmeerzeugung und Warmwasserbereitung
  • Anzahl der Wohneinheiten
  • Lüftungs- und Kühlungskonzept
  • Einsatz erneuerbarer Energien
  • Berechnungsverfahren zur Ermittlung der angegebenen Energiekennwerte

Energieausweis Werte auf Seite 2 und 3

Die ermittelten Energiekennwerte finden Sie bei einem Bedarfsausweis auf Seite 2. Haben Sie es dagegen mit einem Verbrauchsausweis zu tun, gibt Seite 3 Aufschluss über das energetische Abschneiden des Gebäudes. Wundern Sie sich nicht: Nur die Seite, die für die Art des Ausweises relevant ist, wird ausgefüllt, die andere bleibt leer. Das Formular ist immer das gleiche. Zur Visualisierung der Ergebnisse dienen sogenannte „farbige Bandtachos“:

Energieausweis Werte: Farbige Bandtachos Grafik
Der abgebildete farbige Bandtacho visualisiert den Endenergie- und Primärenergiekennwert eines Gebäudes.

Hier sind immer beide Kennzahlen eingezeichnet: Endenergie- und Primärenergiekennwert. Mit einem Blick auf die Energieeffizienzklassen A+ bis H können Sie zudem erkennen, wie das Gebäude gegenüber Vergleichsgebäuden abschneidet. Wenn Sie in den letzten Jahren ein Elektro-Großgerät wie einen Kühlschrank für den Haushalt gekauft haben, kommt Ihnen die Skala wahrscheinlich bekannt vor. Doch bei Gebäuden sind die Relationen anders.

Deshalb noch eine Hilfe zum Lesen des Energieausweises: Ein durchschnittlich effizientes Wohngebäude fällt in Energieeffizienzklasse E. Damit Sie sich etwas mehr unter den Vergleichswerten vorstellen können, haben wir eine Tabelle mit Gebäudearten und ihrem typischen Endenergiekennwert zusammengestellt.

Endenergiekennwert pro Gebäudeart

Endenergie (in kWh/m2*a)
Gebäudeklassifizierung
Energieeffizienzklasse
<30
Passiv-/KfW 40 Plus-Haus
A+
<50
KfW 55- oder 70-Haus
A
<75
Erfüllt EnEV2014
B
<100
Energetisch besser als Vorgaben der 3. Wärmeschutzverordnung (1995)
C
<130
D
<160
Energetischer Standard nach zweiter Wärmeschutzverordnung (1982)
E
<200
F
<250
Energetischer Standard nach erster Wärmeschutzverordnung (1977)
G
>250
Unsanierter Altbau
H

Selbstverständlich können Gebäude auch in einer anderen Effizienzklasse liegen als ihre entsprechenden Pendants in der Tabelle. Die individuelle bauliche Ausführung hat einen großen Einfluss auf das Abschneiden.

Energieausweis Werte auf Seite 4 und 5

Seite 4 des Energieausweises kann Vorschläge für die energetische Modernisierung des Hauses enthalten. Der Informationsgehalt dieses Abschnittes hängt stark vom Aussteller und dem Detailgrad der Bewertung ab. Wichtig zu wissen: Es besteht keine Verpflichtung für den Eigentümer, die Vorschläge des Ausstellers umzusetzen.

Seite 5 enthält schließlich einige Erläuterungen zu den Inhalten des Formulars und den zugrunde liegenden Berechnungsverfahren.

Vorsicht beim Vergleichen von Energieausweisen

Bedarfsausweis mit Bedarfsausweis vergleichen, das ist schon schwierig genug. Denn die Ausweise beziehen sich immer auf das gesamte Gebäude, was insbesondere bei Mehrfamilienhäusern zu Abweichungen führt. Bedarfsausweise geben nur begrenzt Auskunft darüber, mit welchem Energieverbrauch Sie in einer einzelnen Wohneinheit rechnen müssen. Denn nicht alle Wohnungen in einem Mehrfamilienhaus benötigen eine vergleichbare Menge an Heizwärme.

Ein Beispiel: Eine Wohnung in einem Mehrfamilienhaus, die über einem nicht gedämmten Keller oder unter einem schlecht isolierten Dach liegt, hat mehr Wärmeverluste als eine Wohnung im Inneren des Gebäudes mit wenigen Außenwänden.

Energieausweis Werte: Frau im Schaukelstuhl

So können Sie die Heizkosten für Ihre Wohnung abschätzen

Die zu erwartenden Heizkosten können Sie außerdem nicht einfach dem Energieausweis entnehmen. Dort finden Sie lediglich Kennwerte zur benötigten Energiemenge, auf deren Basis Sie selbst Ihre zu erwartenden Kosten berechnen können:

  1. Zuerst gilt es, die Gebäudenutzfläche zu ermitteln. Dafür multiplizieren Sie die Wohnfläche bei Ein- oder Zweifamilienhäusern mit dem Faktor 1,35 und bei Häusern mit mehr Wohneinheiten mit 1,2.2 So wird berücksichtigt, dass teilweise Verkehrsflächen wie Treppenhaus oder Kellerräume mitbeheizt werden, die nicht in die Wohnfläche eingehen.

  2. Multiplizieren Sie den Wert mit dem Endenergiekennwert aus dem Energieausweis.

  3. Sie erhalten den bei einem mittleren Nutzungsverhalten und bei mittleren Witterungsbedingungen zu erwartenden Energieverbrauch in Kilowattstunden (kWh).

  4. Abhängig von den Preisen für den genutzten Energieträger können Sie nun die Kosten ungefähr abschätzen.

Sie sollten kein genaues Ergebnis erwarten, dennoch können solche überschlagsweise ermittelten Zahlen Ihnen bei der Einschätzung des energetischen Stands eines Gebäudes helfen.

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Bedarfs- und Verbrauchsausweise vergleichen

Schwieriger wird es, wenn Sie ein Gebäude mit Bedarfsausweis mit einem Gebäude mit Verbrauchsausweis vergleichen wollen. Die Bundesverbraucherzentrale warnt: Bei der Ermittlung nach dem Verbrauchsverfahren schneidet das identische Haus etwa 25% besser ab als beim Bedarfsverfahren.

Aus diesem Grund hat der Gesetzgeber mit Inkrafttreten des GEG 2020 auch die Sorgfaltspflicht geschärft und fordert nun, wie oben bereits erwähnt, dass der ehemals rein datenbasierte Energieverbrauchsausweis um eine Begehung oder eine Fotoanalyse ergänzt und dadurch aufgewertet wird.

Die Unterschiede zwischen den beiden Verfahren können Sie aber in Ihrer Vergleichsrechnung berücksichtigen. Ordnen Sie das Gebäude mit dem Verbrauchsausweis eher eine Klasse schlechter ein und das mit dem Bedarfsausweis eher eine Klasse besser. Behalten Sie auch im Hinterkopf: Der Bedarfsausweis nimmt eine mittlere Raumtemperatur von 19°C an. Jeder zusätzliche Strich auf dem Thermometer äußert sich in 6% Anstieg des Energieverbrauchs. Hier lesen Sie mehr dazu, wie Sie Ihr Heizkörperthermostat richtig einstellen und richtig heizen.

Alter und neuer Energieausweis: Werte richtig lesen

Da die ehemals gültige EnEV mehrfach geändert und letztendlich durch das GEG ersetzt wurde, sind verschiedene gültige Versionen des Energieausweises im Umlauf. Das macht für Sie den Vergleich der Werte natürlich nicht leichter. Wenn Sie die Energieausweise nicht besonders aufmerksam lesen, dann können Sie durch unterschiedliche Darstellungsweisen der Ergebnisse leicht getäuscht werden. Um Missverständnisse zu vermeiden, hier ein Vergleich zwischen den Seiten 2 und 3 des Ausweises:

Energieausweis Werte: Energieeffizienz Wohngebäude Grafik
Wir haben für Sie die Energieeffizienz von Wohngebäuden im Energieausweis dargestellt. Werte, welche vor dem 1.5.2014 im grünen Bereich lagen, können sich nun schon im gelben Bereich befinden.

Mit der letzten Erneuerung der EnEV wurde nämlich die Skala geändert, bevor die EnEV schließlich durch das Gebäudeenergiegesetz abgelöst wurde. Die Werte im Energieausweis reichen nun statt bis 400 nur noch bis 250 kWh/m2*a. Ein Gebäude, das in einem Ausweis vor Mai 2014 optisch noch im grünen Bereich lag, liegt gemäß GEG heute eindeutig im gelben Bereich. Dabei hat sich am Endenergiekennwert des Gebäudes an sich nichts geändert.

Eine weitere Neuerung: die Energieeffizienzklassen (A+ bis H), die der schnelleren Einordnung des Gebäudes in eine Vergleichsklasse dienen.

Energieausweis Werte: Tipps für die Praxis

Der Energieausweis soll den deutschlandweiten Vergleich der energetischen Qualität von Gebäuden ermöglichen. Dabei bezieht das Bewertungsverfahren das gesamte Konzept zur Wärmeversorgung ein, also Gebäudehülle, Heizungsanlage und Lüftungskonzept. Der Ansatz ist vielversprechend, doch in der Praxis sind die Werte in den Energieausweisen oft schwierig zu interpretieren.

Es gibt einfach zu viele Einflussfaktoren, die für eine deutliche Abweichung zwischen ermitteltem und tatsächlichem Energieverbrauch sorgen können. Dennoch können Energieausweise einen Anhaltspunkt für den Zustand des Gebäudes und die zu erwartenden Heizkosten geben, wenn sie richtig gelesen werden.

Auf die Aussagen des Ausweises allein sollten Sie sich aber nicht verlassen. Schauen Sie sich bei einem Besichtigungstermin daher unbedingt die Punkte aus der Checkliste genauer an, um sich ein umfassendes Bild zu machen:

Checkliste Energieeffizienz

  • Wärmedämmung: Sie ist optimal ausgeführt, wenn alle Außenwände, die Kellerdecke und die oberste Geschossdecke oder der Dachstuhl vor Wärmeverlusten geschützt sind.

  • Fenster und Türen: Sie sollten mindestens eine Isolierverglasung, besser noch eine Wärmeschutzverglasung haben. Achten Sie darauf, dass Fenster und Türen dicht schließen.

  • Lage der Wohnung im Gebäude: Je weniger Außenwandfläche eine Wohnung hat, desto geringer ist der Wärmeverlust.

  • Warmwasser: Bei hohem Verbrauch ist die zentrale Aufbereitung von Warmwasser kostengünstiger. Erfolgt die Warmwasserbereitung dezentral, ist deren Energieverbrauch außerdem nicht im Energieausweis enthalten.

Haben Sie Interesse, ein in die Jahre gekommenes Haus zu kaufen, müssen Sie schlechte Werte auf dem Energieausweis nicht gleich abschrecken. Vor allem mit einer neuen Heizungsanlage – aber auch mit einer verbesserten Dämmung lässt sich das meist schnell ändern und der Energiebedarf optimieren.

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1 Heizspiegel: Heizspiegel für Deutschland 2020: Vergleichen Sie Ihre Heizkosten!

2 GEG-info: § 82 Energieverbrauchsausweis

Andreas Wurm,
M.Sc.

Über den Autor

Andreas Wurm absolvierte seinen Bachelor of Science in Maschinenbau an der RWTH Aachen University und schloss einen Master in Energietechnik (Spezialisierung Erneuerbare Energien) an derselben Universität an. Nach seinem Studium war er von 2014 bis 2016 Projektingenieur in der Branche Heizungs- und Klimatechnik.

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