Wann die energetische Sanierung Pflicht ist und was Sie genau tun müssen

Die Grundlage für die Reduzierung des Energieverbrauchs liefert das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG), der Nachfolger des früheren Gebäudeenergiegesetzes (GEG). Es gilt für nahezu alle Gebäude. Seine Vorgaben beziehen sich auf die Klima- und Heiztechnik, die Wärmedämmung von Gebäuden sowie die verpflichtende Einbindung erneuerbarer Energiequellen. Das GModG ist ein wichtiger Bestandteil der Klima- und Energiepolitik der Bundesrepublik.

Das GModG liefert Bauherren bautechnische Standardanforderungen, die zu einer effizienten Nutzung von Energie beitragen. Es gilt vor allem für Wohngebäude, aber auch für industriell genutzte Immobilien. Zugleich wird für Hausbesitzer in bestimmten Fällen die energetische Sanierung Pflicht.

Ein wichtiger Teil des Gebäudemodernisierungsgesetzes sind die energetischen Bestimmungen für den Neubau. Ziel des Gesetzgebers ist es, insbesondere den Primärenergiebedarf für das Heizen und die Warmwasserbereitung zu senken. Um die Primärenergie zu ermitteln, werden sowohl die Endenergie als auch die verwendeten Energieträger berücksichtigt: Bei der Endenergie handelt es sich um die Energie, die dem Haus zugeführt wird. Für die Bewertung der Energieträger spielt es eine Rolle, wie sie sich auf die Umwelt auswirken. Hier sind zum Beispiel die CO₂-Emissionen relevant.

• Energiebilanz: Wenn im Rahmen des GModG die Energiebilanz eines Gebäudes berechnet wird, sind erneuerbare Energien im Vorteil gegenüber fossilen Brennstoffen. Die Berechnung der Energiebilanz berücksichtigt jedoch nicht nur die Raumheizung, sondern bezieht auch den Energiebedarf für Kühlung sowie Warmwasserbereitung und Lüftungsanlagen mit ein. Darüber hinaus wird die gesamte Energie, die für die Anlage benötigt wird, in die Bilanz aufgenommen.

• Richtlinien: Das GModG legt nicht nur Richtwerte für die Energiebilanz fest, sondern definiert auch, wie luftdicht Häuser sein müssen und wie Wärmebrücken reduziert werden können.

Mit dem GModG ist das sogenannte Niedrigstenergiegebäude zum Baustandard geworden: Alle Neubauten müssen diesen Standard erfüllen. Niedrigstenergiehäuser haben eine hohe Gesamtenergieeffizienz und benötigen nur sehr wenig Endenergie, die dann ohnehin überwiegend mit erneuerbaren Energiequellen erzeugt werden soll.

Das Gesetz schreibt dabei keine bestimmte Heiztechnik vor. Eine Wärmepumpe deckt diesen Standard zuverlässig ab, ohne dass eine zusätzliche Heizung mit fossilen Brennstoffen nötig wäre. Alle verwendeten Bauteile müssen zudem die festgelegten Anforderungen (U-Werte) einhalten.

Unabhängig von einer Sanierungspflicht sollten Hausbesitzer heute darauf achten, dass ihr Gebäude energieeffizient beheizt, belüftet und klimatisiert wird. Dadurch schonen Sie als Eigentümer nicht nur die Umwelt, Sie sparen außerdem Energiekosten und profitieren von einem besseren Raumklima.

In diesen Fällen wird die energetische Sanierung Pflicht:

Hauseigentümer müssen nicht sanieren, wenn sie seit Anfang 2002 selbst in dem Haus leben.

Unter dem früheren Gebäudeenergiegesetz (GEG) bestand für Hauseigentümer unter bestimmten Bedingungen eine Austauschpflicht für alte Heizkessel, etwa für Konstanttemperaturkessel, die älter als 30 Jahre waren.

Das aktuelle Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) sieht diese Austauschpflicht nicht mehr vor – auch nicht bei einem Eigentümerwechsel. Wer sich dennoch für eine neue Gas- oder Ölheizung entscheidet, muss ab 2029 die sogenannte Biotreppe einhalten, also einen stufenweise steigenden Anteil an Bio-Brennstoffen. Für bereits bestehende, fossil betriebene Heizungen greift eine Grüngas- beziehungsweise Grünheizölquote, die die Brennstofflieferanten in die Pflicht nimmt. In der Folge werden die Betriebskosten von Öl- und Gasheizungen weiter steigen.

Heizgeräte gelten nach 15 Jahren als energetisch ineffizient. Je älter sie werden, desto unzuverlässiger sind sie außerdem. Kein Wunder, denn Heizungen bringen jeden Tag hohe Leistungen. Auch wenn Sie also gesetzlich nicht zum Heizungstausch verpflichtet sind, gibt es sehr gute Gründe, sich ein modernes, effizientes Gerät anzuschaffen und den Austausch nicht bis zum letzten Moment auszureizen.

Die Dämmung als Teil der energetischen Sanierung Wie bereits erwähnt, ist eine energetische Sanierung keine Pflicht, wenn die Eigentümer das Gebäude selbst bewohnen und schon vor dem 1.2.2002 darin lebten. Wer allerdings ein Gebäude neu erwirbt, dessen oberste Geschossdecke nicht die Anforderungen des GModG erfüllt, muss innerhalb von zwei Jahren nach dem Kauf energetisch sanieren.

Eine generelle Nachrüstpflicht zur Außenwanddämmung besteht nicht. Allerdings müssen Hausbesitzer sich an die Vorgaben des GModG halten, wenn sie mindestens 10% der Fassadenfläche sanieren oder renovieren lassen.

Für die Dämmung des Dachs gilt: Sofern die oberste Geschossdecke über beheizten Räumen zum Dachboden nicht gedämmt ist, muss eine Dämmung erfolgen. Dabei muss der sogenannte „Wärmedurchgangskoeffizient“ (U-Wert) der Geschossdecke gemäß GModG unter 0,24 Watt/(m²*K) liegen. Sie können sowohl die Dachgeschossdecke als auch das Dach selbst dämmen.

Erfüllt die oberste Geschossdecke oder das Dach eines Gebäudes die Vorgaben an den Mindestwärmeschutz nach DIN 4108-2: 2013-02 und DIN 4108-3: 2018-10, besteht keine Pflicht für eine nachträgliche energetische Sanierung. Dies gilt auch dann, wenn das Gebäude älter ist. So können auch ältere Häuser mit Holzbalkendecken oder Massivdecken die Vorgaben des Mindestwärmeschutzes erfüllen.

Wer einen Altbau kauft, sollte deshalb prüfen, ob das Gebäude bereits diesen Anforderungen genügt. Reicht der Wärmeschutz aus, ist eine Dachsanierung voraussichtlich nicht bindend.

Wenn Sie einzelne Elemente an Gebäuden sanieren, müssen Sie die jeweiligen Vorgaben zum Wärmedurchgangskoeffizienten der Bauteile berücksichtigen. Das GModG sieht folgende Werte vor:

Wer die Vorgaben und Normen des GModG beim Neubau oder einer Sanierung nicht einhält, riskiert ein Bußgeld von bis zu 50.000 Euro. Bußgelder sind außerdem möglich, wenn zum Beispiel Heizkessel ohne CE-Zeichen installiert oder Energieausweise Mietern nicht vorgelegt werden.

Die Einhaltung des GModG wird von den jeweiligen Baubehörden geprüft. Stellen diese Fehler fest, sind in der Regel die jeweiligen Bauherren verantwortlich. Sie müssen die Leistungen der einzelnen Gewerke prüfen und so sicherstellen, dass die Vorgaben des GModG eingehalten werden.

Meist können Bauherren jedoch schlecht fachmännisch beurteilen, ob das GModG beim Bau eingehalten wurde. Lassen Sie sich deshalb am besten sogenannte „Unternehmerbescheinigungen“ ausstellen. Darin bestätigen die Dienstleister und Handwerker, dass der Bau oder Umbau den gesetzlichen Vorgaben entspricht.

Wenn bei Ihrer Immobilie die energetische Sanierung Pflicht wird, sollten Sie sich um einen Fachbetrieb kümmern, der den Umbau oder Heizungstausch für Sie durchführt. Nur so ist sichergestellt, dass die Arbeiten sorgfältig und entsprechend der Vorgaben korrekt durchgeführt werden.

Haben Sie bereits ein Gutachten eines Energieberaters, können Sie mit diesem Experten gemeinsam die nötigen Schritte planen. Er kann eine genaue Aufgabenliste für die einzelnen benötigten Gewerke aufstellen. Mit diesen klar umrissenen Aufgaben holen Sie anschließend Angebote bei Fachbetrieben ein. Lesen Sie hier mehr zu den Aufgaben und Kosten eines Energieberaters.

Der Energieberater kann anschließend auch bei der Auswahl des Handwerkers oder Dienstleisters weiterhelfen, damit die beschlossenen Maßnahmen bestmöglich umgesetzt werden.

¹ BDI - Bundesverband der Deutschen Industrie e.V.: Energieeffizienz bei Gebäuden: Schlüssel zum Klimaschutz