Wann die energetische Sanierung Pflicht ist und was Sie genau tun müssen

Grundlage der Sanierungspflichten: Das GEG

Die Grundlage für die Reduzierung des Energieverbrauchs liefert das Gebäudeenergiegesetz (GEG). Es gilt für nahezu alle Gebäude. Seine Vorgaben beziehen sich auf die Klima- und Heiztechnik, die Wärmedämmung von Gebäuden sowie die verpflichtende Einbindung erneuerbarer Energiequellen. Das GEG ist ein wichtiger Bestandteil der Klima- und Energiepolitik der Bundesrepublik.

Das GEG liefert Bauherren bautechnische Standardanforderungen, die zu einer effizienten Nutzung von Energie beitragen. Es gilt vor allem für Wohngebäude, aber auch für industriell genutzte Immobilien. Zugleich wird für Hausbesitzer in bestimmten Fällen die energetische Sanierung Pflicht.

Prinzipien des GEG

Ein wichtiger Teil des Gebäudeenergiegesetzes sind die energetischen Bestimmungen für den Neubau. Ziel des Gesetzgebers ist es, insbesondere den Primärenergiebedarf für das Heizen und die Warmwasserbereitung zu senken. Um die Primärenergie zu ermitteln, werden sowohl die Endenergie als auch die verwendeten Energieträger berücksichtigt: Bei der Endenergie handelt es sich um die Energie, die dem Haus zugeführt wird. Für die Bewertung der Energieträger spielt es eine Rolle, wie sie sich auf die Umwelt auswirken. Hier sind zum Beispiel die CO₂-Emissionen relevant.

Mit dem GEG ist das sogenannte Niedrigstenergiegebäude zum Baustandard geworden: Alle Gebäude müssen nach diesem Standard gebaut werden. Niedrigstenergiehäuser haben eine hohe Gesamtenergieeffizienz und benötigen nur sehr wenig Endenergie, die dann ohnehin überwiegend mit erneuerbaren Energiequellen erzeugt werden soll.

Jeder Neubau mindestens den Effizienzstandard 55 erfüllen. Diese Regelung schließt den Einbau von Gas-Hybridheizungen aus. Alle verwendeten Bauteile müssen die festgelegten Anforderungen (U-Werte) einhalten.

Energetische Sanierungspflicht: Wer ist betroffen?

Unabhängig von einer Sanierungspflicht sollten Hausbesitzer heute darauf achten, dass ihr Gebäude energieeffizient beheizt, belüftet und klimatisiert wird. Dadurch schonen Sie als Eigentümer nicht nur die Umwelt, Sie sparen außerdem Energiekosten und profitieren von einem besseren Raumklima.

In diesen Fällen wird die energetische Sanierung Pflicht:

1. Dämmung von Dächern oder Dachgeschossen

   Wenn Sie ein Haus nach dem 1.2.2002 gekauft oder geerbt haben, müssen Sie das Dach oder Dachgeschoss nachträglich dämmen lassen. Der Dämmwert muss dann bei mindestens 0,24 W/(m²*K) liegen.

2. Dämmung der Außenwand

   Eine Pflicht, die Außenwand zu dämmen, gibt es nicht. Wer sich dennoch dafür entscheidet, muss die entsprechenden GEG-Bauteilanforderungen (GEG Anlage 7)² einhalten.

3. Heizkessel

   Heizkessel, die mit einem flüssigen oder gasförmigen Brennstoff beschickt werden und vor dem Jahr 1991 eingebaut wurden, dürfen nicht mehr betrieben werden. Kessel mit Aufstelldatum ab dem 1. Januar 1991 dürfen Sie nach Ablauf von 30 Jahren nicht mehr nutzen. Es gibt aber auch Ausnahmen, wie Sie im folgenden Kapitel nachlesen können.

4. Zu hoher Primärfaktor

   Der Primärenergiefaktor für den nicht erneuerbaren Stromanteil von wärmenetzgebundenen Großwärmepumpen darf lediglich 1,2 betragen. Das Anrechnen des erneuerbaren Stromanteils ist ab 2023 erstmals ohne einschränkende Bewertungsverfahren möglich.

Hauseigentümer müssen nicht sanieren, wenn sie seit Anfang 2002 selbst in dem Haus leben.

Austausch der Heizung laut GEG

Für Hauseigentümer besteht laut GEG unter bestimmten Bedingungen eine Austauschpflicht für alte Heizungen. Wie zuvor geschildert, müssen grundsätzlich alle Heizkessel ausgetauscht werden, die bis zum 31.12.1990 installiert wurden. Wurde die Heizungsanlage im Jahr 1991 und später eingebaut, muss der Austausch nach 30 Jahren Betriebszeit erfolgen. Diese Sanierungspflicht gilt auch, wenn Sie als neuer Eigentümer ein Haus mit alter Heizung kaufen. Sie haben nach dem Kauf zwei Jahre Zeit, um die Heizung zu sanieren.

Allerdings gibt es neben dieser eindeutigen Pflicht auch Ausnahmen:

1. Niedrigtemperatur-/Brennwert-Heizkessel

   Diese Anlagen sind von der Austauschpflicht befreit, auch wenn sie älter als 30 Jahre alt sind.

2. Sehr kleine und sehr große Anlagen

   Die Austauschpflicht betrifft keine heizungstechnischen Anlagen, deren Nennleistung weniger als 4 oder mehr als 400 kW beträgt.

3. Selbstbewohnte Immobilien

   Wohnt der Eigentümer seit 2002 und davor in seinem Haus, das nicht mehr als zwei Wohnungen hat, ist er von der Austauschpflicht ausgenommen.

Heizgeräte gelten nach 15 Jahren als energetisch ineffizient. Je älter sie werden, desto unzuverlässiger sind sie außerdem. Kein Wunder, denn Heizungen bringen jeden Tag hohe Leistungen. Auch wenn Sie also gesetzlich nicht zum Heizungstausch verpflichtet sind, gibt es sehr gute Gründe, sich ein modernes, effizientes Gerät anzuschaffen und den Austausch nicht bis zum letzten Moment auszureizen.

Die Dämmung als Teil der energetischen Sanierung

Wie bereits erwähnt, ist eine energetische Sanierung keine Pflicht, wenn die Eigentümer das Gebäude selbst bewohnen und schon vor dem 1.2.2002 darin lebten. Wer allerdings ein Gebäude neu erwirbt, dessen Dachgeschoss nicht die Anforderungen des GEG (ehemals der EnEV) erfüllt, muss innerhalb von zwei Jahren nach dem Kauf energetisch sanieren.

Eine generelle Nachrüstpflicht zur Außenwanddämmung besteht nicht. Allerdings müssen Hausbesitzer sich an die Vorgaben des GEG halten, wenn sie mindestens 10% der Fassadenfläche sanieren oder renovieren lassen.

Vorschriften für die Dachdämmung

Für die Dämmung des Dachs gilt: Sofern die oberste Geschossdecke über beheizten Räumen zum Dachboden nicht gedämmt ist, muss eine Dämmung erfolgen. Dabei muss der sogenannte „Wärmedurchgangskoeffizient“ (U-Wert) der Geschossdecke gemäß § 47 GEG unter 0,24 Watt/(m²*K) liegen. Sie können sowohl die Dachgeschossdecke als auch das Dach selbst dämmen.

Erfüllt die oberste Geschossdecke oder das Dach eines Gebäudes die Vorgaben an den Mindestwärmeschutz nach DIN 4108-2: 2013-02 und DIN 4108-3: 2018-10, besteht keine Pflicht für eine nachträgliche energetische Sanierung. Dies gilt auch dann, wenn das Gebäude älter ist. So können auch ältere Häuser mit Holzbalkendecken oder Massivdecken die Vorgaben des Mindestwärmeschutzes erfüllen.

Wer einen Altbau kauft, sollte deshalb prüfen, ob das Gebäude bereits diesen Anforderungen genügt. Reicht der Wärmeschutz aus, ist eine Dachsanierung voraussichtlich nicht bindend.

Vorgaben des GEG bei der Erneuerung einzelner Bauteile

Wenn Sie einzelne Elemente an Gebäuden sanieren, müssen Sie die jeweiligen Vorgaben zum Wärmedurchgangskoeffizienten der Bauteile berücksichtigen. Das GEG³ (wie schon damals die EnEV) sieht folgende Werte vor:

Geforderte Wärmedurchgangskoeffizienten pro Bauteil

Was passiert bei Nichteinhaltung des GEG?

Wer die Vorgaben und Normen des GEG beim Neubau oder einer Sanierung nicht einhält, riskiert ein Bußgeld von bis zu 50.000 Euro. Dies war auch schon damals bei der Energieeinsparverordnung (EnEV) der Fall. Bußgelder sind außerdem möglich, wenn zum Beispiel Heizkessel ohne CE-Zeichen installiert oder Energieausweise Mietern nicht vorgelegt werden.

Die Einhaltung des GEG wird von den jeweiligen Baubehörden geprüft. Stellen diese Fehler fest, sind in der Regel die jeweiligen Bauherren verantwortlich. Sie müssen die Leistungen der einzelnen Gewerke prüfen und so sicherstellen, dass die Vorgaben des GEG eingehalten werden.

Meist können Bauherren jedoch schlecht fachmännisch beurteilen, ob das GEG beim Bau eingehalten wurde. Lassen Sie sich deshalb am besten sogenannte „Unternehmerbescheinigungen“ ausstellen. Darin bestätigen die Dienstleister und Handwerker, dass der Bau oder Umbau den gesetzlichen Vorgaben entspricht.

Die Sanierungspflicht greift: Was sind die nächsten Schritte?

Wenn bei Ihrer Immobilie die energetische Sanierung Pflicht wird, sollten Sie sich um einen Fachbetrieb kümmern, der den Umbau oder Heizungstausch für Sie durchführt. Nur so ist sichergestellt, dass die Arbeiten sorgfältig und entsprechend der Vorgaben korrekt durchgeführt werden.

Haben Sie bereits ein Gutachten eines Energieberaters, können Sie mit diesem Experten gemeinsam die nötigen Schritte planen. Er kann eine genaue Aufgabenliste für die einzelnen benötigten Gewerke aufstellen. Mit diesen klar umrissenen Aufgaben holen Sie anschließend Angebote bei Fachbetrieben ein. Lesen Sie hier mehr zu den Aufgaben und Kosten eines Energieberaters.

Der Energieberater kann anschließend auch bei der Auswahl des Handwerkers oder Dienstleisters weiterhelfen, damit die beschlossenen Maßnahmen bestmöglich umgesetzt werden.

¹ BDI - Bundesverband der Deutschen Industrie e.V.: Energieeffizienz bei Gebäuden: Schlüssel zum Klimaschutz

^{2, 3} Gesetze im Internet: Gesetz zur Einsparung von Energie und zur Nutzung erneuerbarer Energien zur Wärme- und Kälteerzeugung in Gebäuden (Gebäudeenergiegesetz – GEG) Anlage 7 (zu § 48)