Die wichtigsten Regelungen des neuen Gebäudeenergiegesetzes (GEG)

Das Gesetz zur Einsparung von Energie und zur Nutzung erneuerbarer Energien zur Wärme- und Kälteerzeugung – kurz Gebäudeenergiegesetz (GEG) – trat am 1. November 2020 in Kraft. Das GEG sollte die Ziele der Bundesregierung zur Energie- und Klimapolitik unterstützen.

Das GEG ging Ende 2020 aus den folgenden Gesetzen und Verordnungen hervor:

• Energieeinsparungsgesetz (EnEG)

• Energieeinsparverordnung (EnEV)

• Erneuerbare-Energien-Wärmegesetz (EEWärmeG)

Es entstand ein Gesetz, das Bauherren beachten sollten, wenn Sie neu bauen, sanieren oder ihre Heizung tauschen. Gleichzeitig setzte das GEG die europäischen Anforderungen zur Gesamteffizienz von Gebäuden um und integrierte die Vorgaben zum Niedrigstenergiegebäude.

Das Gebäudeenergiegesetz hat im November 2020 das Energieeinsparungsgesetz, die Energieeinsparverordnung und das Erneuerbare-Energien-Wärmegesetz also abgelöst. Viele wichtige Vorgaben aus diesen Gesetzen blieben für Bauherren und Sanierer aber gültig, da sie unverändert in das GEG übernommen wurden. Das galt insbesondere für die energetischen Standards für Neubauten und Modernisierungen.

Das Gebäudeenergiegesetz galt mit wenigen Ausnahmen für fast alle Neubauten. Insbesondere Eigenheime und öffentliche Gebäude waren von den Vorgaben des GEG betroffen. Doch auch für Bestandsbauten gab es wichtige Anforderungen an das Heizsystem, die Dämmung und Modernisierungen.

Für Neubauten schrieb das Gebäudeenergiegesetz beispielsweise vor, dass Sie als Bauherr regenerative Energiequellen nutzen müssen. Als Eigentümer eines Bestandsgebäudes waren hingegen bestimmte Nachrüst- und Austauschpflichten relevant. Darüber hinaus enthielt das GEG Vorgaben zum Wärmedämmstandard von Gebäuden, zur Heiz- und Klimatechnik sowie zum Hitzeschutz.

Die wichtigsten GEG-Anforderungen für den Neubau und Bestandsbau erläutern wir im Folgenden in zwei übersichtlichen Listen. Im weiteren Verlauf des Artikels gehen wir auf manche der Punkte noch detaillierter ein.

Zu den wichtigsten GEG-Anforderungen an neue Häuser gehörten:

Auch Bestandsbauten waren vom GEG betroffen. Die wichtigsten Anforderungen:

Für Neubauten enthielt das GEG umfangreiche Vorgaben in Bezug auf den Umgang mit Energie. Die wichtigsten Anforderungen stellen wir Ihnen im Folgenden im Detail vor.

Das GEG sollte einen hohen energetischen Standard bei Neubauten sicherstellen. Daher definierte es Grenzwerte für den Jahres-Primärenergiebedarf und den Transmissionswärmeverlust. Diese Grenzwerte orientierten sich an dem Standard des Niedrigstenergiegebäudes. Das Niedrigstenergiegebäude ist ein von der EU definierter Effizienz-Standard, der seit 2021 für alle Mitgliedsstaaten verpflichtend ist. Der Standard entspricht in etwa einem KfW-Effizienzhaus 40.

Folgende Begriffe sind dabei wichtig:

• Endenergiebedarf: Hierbei handelt es sich um die nötige Energiemenge, um den gesamten Energiebedarf zu decken – einschließlich der Verluste im Gebäude. Den Endenergiebedarf können Sie anhand Ihres Brennstoffverbrauchs berechnen.

• Primärenergiebedarf: Der Primärenergiebedarf berücksichtigt nicht nur die Energieverluste im Haus, sondern auch den Aufwand, der für die Erzeugung, die Aufbereitung und den Transport von Brennstoffen anfällt. Der Wert schließt damit die gesamte Prozesskette der Energiebereitstellung mit ein.

• Transmissionswärmeverlust: Dieser Wert beschreibt die Wärmeverluste, die durch die Transmission an der Gebäudehülle auftreten. Ausschlaggebend für geringe Transmissionswärmeverluste ist eine gute Gebäudedämmung.

Das GEG definierte konkrete Berechnungsmethoden, um den Jahres-Primärenergiebedarf zu ermitteln. Dabei wurden die Energieträger berücksichtigt, die Sie zur Energieversorgung nutzen. Diese wurden jeweils mit einem Primärenergiefaktor beaufschlagt, um der unterschiedlichen Klimabilanz der Energieträger Rechnung zu tragen. Grundsätzlich gilt: Je geringer der Primärenergiefaktor ist, desto umweltfreundlicher ist der Energieträger. Diese Primärenergiefaktoren definierte das GEG in Anlage 4.

Sie sehen: Erneuerbare Energiequellen haben einen positiven Effekt auf den Jahres-Primärenergiebedarf. Erneuerbare Energiequellen sind in diesem Fall etwa selbst erzeugte Photovoltaikenergie sowie Erdwärme, Geothermie, Solarthermie oder Umgebungswärme.

Alternativ konnten Bauherren auch der Forderung des GEG nachkommen, wenn sie die verursachten Treibhausgase berechnet haben. Das mussten sie allerdings bei der zuständigen örtlichen Behörde beantragen. Zudem erhielten sie die Auflage, eine umfassende Berichterstattung ein Jahr nach dem Bauabschluss zu erstellen.

Gemäß GEG waren Bauherren verpflichtet, regenerative Energiequellen in die Wärmeversorgung von Neubauten einzubinden. Wie hoch der Anteil der erneuerbar erzeugten Energie sein musste, hing von der jeweiligen Energiequelle ab:

Anstatt regenerative Energiequellen einzubinden, gab es auch die Möglichkeit, sich für eine Ersatzmaßnahme zu entscheiden. Dazu zählten beispielsweise

• die Nutzung von Fernwärme,

• die Einbindung einer KWK-Anlage oder einer Brennstoffzellenheizung sowie

• die Abwärmenutzung.

Diese Ersatzregelungen waren wiederum an Auflagen geknüpft.

Darüber hinaus konnten Hausbesitzer den geforderten Anteil an erneuerbaren Energien auch mit gebäudenah erzeugtem Strom decken. Selbst erzeugter PV-Strom konnte bei der Wärmeerzeugung angerechnet werden, wenn er mindestens 15% des Wärme- beziehungsweise Kältebedarfs im Gebäude gedeckt hat.

Auch Bestandsbauten sind von den Vorschriften des Gebäudeenergiegesetzes nicht verschont geblieben. Folgende Regelungen gab es im GEG:

Das GEG schrieb in § 72 vor, dass Sie Ölheizungen und Gasheizungen ab einem Alter von 30 Jahren nicht mehr betreiben dürfen. Der Gesetzestext definierte jedoch verschiedene Ausnahmen – die Austauschpflicht galt nicht für:

• Heizungsanlagen mit einer Nennleistung von weniger als 4 kW oder mehr als 400 kW

• Brennwertkessel und Niedertemperaturkessel

Sind Sie Eigentümer eines Ein- oder Zweifamilienhauses und bewohnen das Gebäude seit dem 1. Februar 2002 selbst? Dann waren auch Sie von der Austauschpflicht ausgenommen. Nach Eigentumsübergang galt grundsätzlich eine Austauschfrist von zwei Jahren.

Die Innovationsklausel gemäß § 103 GEG hat festgelegt, dass Quartiere – also Gebäude in einem unmittelbaren räumlichen Zusammenhang – die energetischen Anforderungen auch gemeinsam erfüllen können. In der Praxis ermöglichte diese Klausel, bei Bestandsquartieren durch den Zubau hocheffizienter Gebäude die energetischen Anforderungen einzuhalten. Dabei bestand die Gefahr, dass alte und ineffiziente Gebäude unsaniert bleiben, wenn im Quartier ein besonders effizientes Gebäude errichtet wurde.

Für Bestandsgebäude galten laut GEG diverse Dämmmaßnahmen. So mussten Hausbesitzer neue Heizungs- und Warmwasserrohre, die durch unbeheizte Räume verlaufen, grundsätzlich dämmen lassen. Das galt ebenso für oberste Geschossdecken zu unbeheizten Dachräumen, wenn diese den sogenannten Mindestwärmeschutz nicht erfüllten. Alternativ durften sie auch das über der obersten Geschossdecke liegende Dach dämmen.

Hier gab es ebenfalls eine Ausnahme: Besitzer eines Ein- oder Zweifamilienhauses, die bereits seit Februar 2002 in dem Gebäude wohnen, waren von der Dämmpflicht ausgenommen.

Auch wenn ein Gebäude freiwillig modernisiert wurde, mussten die Vorgaben des GEG berücksichtigt werden. Dabei gab es Unterschiede, wenn einzelne Bauteile ausgetauscht wurden oder umfangreichere Sanierungsmaßnahmen geplant waren:

• Einzelmaßnahmen: Wenn Sie einzelne Bauteile wie die Fenster austauschen wollten, mussten Sie die jeweils zutreffenden Anforderungen des GEG an die Wärmedurchgangskoeffizienten (U-Werte) des Bauteils beachten. Die Vorschrift griff allerdings nicht, wenn Sie weniger als 10% der Bauteile verändern wollten.

• Größere Maßnahmen: Umfassende Modernisierungen waren gemäß GEG grundsätzlich mit einer energetischen Gesamtbilanzierung verbunden. Dabei war wie beim Neubau die Berechnung des Primärenergiebedarfs oder der Treibhausgasemissionen vorgesehen.

Bei der Sanierung von Außenbauteilen mussten Sie die folgenden Wärmedurchgangskoeffizienten einhalten:

An zwei Stellen schrieb das Gebäudeenergiegesetz eine Energieberatung vor:

• § 48 GEG – Eigentümer eines Ein- oder Zweifamilienhauses: Bei größeren Sanierungsmaßnahmen benötigten Sie ein Beratungsgespräch mit einem Energieberater, bevor Sie die Planungsleistungen beauftragten.

• § 80 GEG – Käufer eines Ein- oder Zweifamilienhauses: Auch beim Kauf eines Ein- oder Zweifamilienhauses war nach Übergabe des Energieausweises ein Beratungsgespräch mit einem Energieberater vorgeschrieben.

Laut GEG musste das Beratungsgespräch kostenlos sein. Als Energieberater kamen laut GEG grundsätzlich alle Personen infrage, die einen Energieausweis ausstellen dürfen. Wer das darf, erläutern wir im folgenden Abschnitt.

Einige Aspekte des GEG waren allgemeingültig und betrafen sowohl neue als auch bestehende Häuser. So zum Beispiel beim Ölheizungs-Verbot und beim Energieausweis.

Das GEG sah ein Verbot neuer Ölheizungen ab dem Jahr 2026 vor. Das galt für jedes neu in Betrieb genommene Gerät – sowohl im Altbau als auch im Neubau. Es gab jedoch ein paar Ausnahmen.

• So durften Sie in Gebäuden, in denen es keine Alternative zu Öl gibt, weiterhin eine Ölheizung nutzen. Ein Beispiel hierfür sind Regionen ohne flächendeckende Gasversorgung.

• Zudem waren Hybridlösungen weiterhin zulässig, bei denen Sie einen modernen Öl-Brennwertkessel mit einer erneuerbaren Energiequelle kombinieren.

Bei dem Energieausweis gemäß GEG handelt es sich um ein Dokument, das den Energieverbrauch von Gebäuden bewertet. Die Pflicht zur Erstellung eines Energieausweises betraf nahezu alle Neubauten und auch Bestandsgebäude, wenn diese verkauft oder neu vermietet wurden. Ziel war es, den Kauf- oder Mietinteressenten transparent über die energetischen Kennwerte des Gebäudes zu informieren.

Der Energieausweis bewertet den Energiebedarf von Gebäuden anhand einer Skala. Die Skala kategorisiert sowohl den Endenergiebedarf als auch den Primärenergiebedarf des Gebäudes. Darüber hinaus stehen auf dem Energieausweis die spezifischen CO₂-Emissionen.

Energieausweise konnten gemäß GEG grundsätzlich Personen mit einer baunahen Ausbildung ausstellen. Dazu gehören insbesondere Architekten, Ingenieure sowie qualifizierte Handwerker und Techniker. In der Regel war neben dieser Ausbildung noch eine Fortbildung im Bereich des energiesparenden Bauens erforderlich.

Es wird zwischen Bedarfsausweis und Verbrauchsausweis unterschieden. Der Bedarfsausweis errechnet den Energiebedarf auf Grundlage von Daten. Der Verbrauchsausweis zieht hingegen den früheren Energieverbrauch als Grundlage für die Prognose heran.

Bei Neubauten ist der Bedarfsausweis obligatorisch, da selbstverständlich keine Daten aus der Vergangenheit vorliegen. Bei Bestandsbauten ist ein Verbrauchsausweis dann zulässig, wenn das Gebäude bereits die Wärmeschutzverordnung 1977 einhält.

Durch die Zusammenführung von EnEG, EEWärmeG und EnEV wurde ein bundesweit einheitliches Gesetzeswerk geschaffen, das die energetischen Anforderungen an Gebäude beschreibt. Sowohl für Bestands- als auch für Neubauten war das Gebäudeenergiegesetz in Bezug auf alle Energiefragen von großer Bedeutung.

Die wichtigsten Aspekte des GEG für Neu- und Bestandsbauten fassen wir Ihnen hier noch einmal übersichtlich zusammen:

• Berücksichtigung von Grenzwerten für Gesamtenergiebedarf (Niedrigstenergiegebäude)

• Verbot von neuen Ölheizungen ab 2026 (gilt auch für Bestandsgebäude)

• Pflicht zur Erstellung eines Energieausweises

• Pflicht zur Einbindung erneuerbarer Energiequellen, um den Wärmebedarf anteilig zu decken

• Vorgaben zum baulichen Wärmeschutz

• Austauschpflicht für öl- oder gasbetriebene Heizungsanlagen ab einem Alter von 30 Jahren

• Pflicht zur Erstellung eines Energieausweises bei größeren Sanierungsmaßnahmen

• Berücksichtigung der Wärmedurchgangskoeffizienten für Außenbauteile bei Sanierungsmaßnahmen

• Dämmung von Wärmeverteilungs- und Warmwasserleitungen sowie Armaturen in unbeheizten Räumen

¹ Gesetze im Internet: Gesetz zur Einsparung von Energie und zur Nutzung erneuerbarer Energien zur Wärme- und Kälteerzeugung in Gebäuden (Gebäudeenergiegesetz – GEG), Anlage 4 (zu § 22 Absatz 1), Primärenergiefaktoren

² Deutscher Energieholz- und Pellet-Verband e.V. (DEPV): Das Gebäudeenergiegesetz (GEG)

³ Verbraucherzentrale: GEG: Was steht im neuen Gebäudeenergiegesetz?